“我在外地小城市，买过一套房，再来南京买，属于首套房吗”，“两套房都没办证，办证时都按两套房交税吗”……关于首套房和二套房如何界定，许多人一直都分不清楚，今天我们就来详细的讲一讲。在讲首套、二套如何界定之前，首先大家得先了解以下7点关键信息：



①对于首套房和二套房认定的标准是以家庭为单位（家庭概念是夫妻加上未成年子女；成年后的子女算另外一个家庭）；



②南京公积金贷款目前是不上征信，不算贷款记录，其他城市的公积金有可能是要上征信的，如果征信上有，则算贷款记录；



③商贷是全国联网的，不管在哪里申请的商贷都是上征信记录的；



④房产记录暂未实现全国联网，外地没有贷款的房子目前是查不到的，如果有贷款就能被查到；



⑤信用贷、车贷、商业办公类房贷等都不算住房贷款记录，不影响商贷首付，但是会影响贷款审批，需要申请房贷的，建议先还清信用贷。；



⑥拆迁安置房还没办证，但如果在档案馆查到已经备案，也算名下有房。



⑦最重要的一点：一切以征信报告为准！




贷款首付几成？
我们先来看看商贷的情况：





银行贷款（首付）鉴定中，是认贷又认房的。下面我们以主城为例，来分析一下：



★哪些情况可以首付3成？

①没有购房记录（外地全款买的房暂时查不到）

②家庭名下无房且没有贷款记录（包括外地贷款）



★哪些情况首付5成？

①家庭名下无房，但有已结清贷款记录（包括外地贷款）

②家庭已有一套房，但没有贷款记录（包括外地贷款）

③家庭已有一套房，贷款已经结清（包括外地贷款）



★哪些情况首付8成？

①家庭已有一套房，贷款未结清（包括外地贷款）



★禁止贷款的情况：

①家庭已有两套及以上住房，购买三套房停贷（如果外地有两套全款购买的房子，是不算的，如果都有贷款，则也算）



我们再来看看公积金贷款：



公积金贷款认贷又认房，公积金贷款不管首套、二套首付都是2成，区别在于利率是否上浮。



首套情况：（首付2成，基准利率）
（1）家庭名下无房，首次贷公积金算首套

（2）家庭名下无房，公积金贷款还清算首套



二套情况：（首付2成，利率上浮10%）

（1）贷过一次公积金已还清，有1套房再买算二套房；

（2）未贷过公积金，已有一套房，再买也算二套房。

二套房公积金贷款仅限于人均住房面积小于32㎡，或一家三口小于等于100㎡。如果不满足，则第二套不能用公积金贷款。



禁止使用公积金贷款的情况：

1、第三次申请公积金贷款；

2、购买第三套及以上住房；

3、贷过公积金未还清；

4、家庭人均住房面积已经超过规定；

5、夫妻各用过一次公积金贷款，分别购买了不同房屋。




税费怎么界定首套二套
房屋数量决定契税首套二套：

（1）以家庭为单位，家庭成员名下没有任何住房，首次购买住宅算首套房。

（2）以家庭为单位，之前买过一套住宅，贷款结清卖掉，房屋登记系统查不到房产，算首套。

（3）以家庭为单位，家庭成员名下有一套或一套以上住房时，再购买住宅算作二套房或三套房。

（4）如果名下有多套房未办证，契税所根据你每个房子的购买与鉴证时间来鉴定哪套在前，哪套在后，备案在前的按首套标准交。



注意：税费是认房不认贷，由于房管局暂未实现全国联网查询，外地有房不影响，这两套拆迁安置房若是已经办理房产证接下来再去买商品房的话那就是三套房。分析如下：

所谓的“首套房”得同时满足三个条件：

1、买房人年满18周岁；

2、买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；

3、购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

首套房与二套房的界定标准，招行严格执行国家贷款政策，因各地情况略有差异，具体当地详细规定，请您直接联系当地分行咨询确认。