一般而言，房屋按揭贷款提前全额还贷计算公式为：
还款总额=提前还贷日前的最后一次还款后的剩余本金总额+提前还贷日前的最后一次还款日至提前还贷日止的利息
其中：提前还贷日前的最后一次还款日至提前还贷日止的利息=提前还贷日前的最后一次还款后的剩余本金总额*（当期约定的贷款年利率/360）*提前还贷日前的最后一次还款日至提前还贷日止的天数
如果贷款合同约定，借款人提前还贷，需要支付违约金的，则还需加上借款人应当承担的违约金。
假设：2月28日正常还款后，剩余贷款本金10万元，3月15日提前全额还款，当期适用贷款年利率为6%，无违约金条款，则：
还款总额=100000+100000*（6%/360）*15=100000+250=100250元个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：
一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；
二、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。
三、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请（公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请），并须经其审核同意；
四、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式（一般为等额本息还款法等本不等息还款法等），以先息后本，每月等额减少，缩短还款期限的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印每月还贷本金利息表重新与借款人签订借款变更合同无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。
还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。
提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限（半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算）、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保
我们之前觉得购房贷款能够帮助我们减轻购房的压力，但是现在贷款的利率上涨让我们又有了新的压力。


房贷提前还款没有最佳时间


　　有人认为这是银行在“定向加息”，在基准利率不变基础上，银行自主调节房贷利率、调整房贷业务，主要依据自身额度、利润情况，也因此会出现上浮5%、10%、20%不等上涨幅度，甚至是暂停房贷业务。

　　此时购房人对于利率变化、提前还款有不少疑惑。

　　1、备案时间影响利率执行标准

　　不少购房人会遇到一种情况，就是自己贷款还在办理中，银行忽然就提高了利率，自己到底受不受影响呢？在这需要跟大家明确一下，在没有完成备案以前买房贷款利率都是有可能变，而且贷款合同上对未来利率变化调整多少也没有明确规定，因为银行也要收益，不可能在额度不足情况下，还执行8.5折优惠，上调利率是情理之中事。不过，也有银行上个月上浮了利率，下个月就下调了利率，或者上个月暂停了房贷业务，过段时间又恢复了，只要有额度，能让银行盈利，利率下浮也不是没可能。

　　2、提前还款额度、时间要求多

　　临近年底，有些早期买房子人，由于当初手里资金有限，只能选择多贷款，等以后有富裕钱了再提前还点钱，融360说房君觉得，在利率上浮周期下，提前还款真不太划算。

　　违约金自不必说，银行对还款时间、还款额度、还款次数有一定要求：

　　还款时间：有规定申请房贷还款满半年或者一年后才能提前还款。

　　还款额度：比如有要求还款额度必须是一万整数倍。

　　还款次数：有要求一年只能提前还款一次。

　　更重要是，提前还款后，剩余贷款很有都是多少继续享受低利率优惠。一般提多少款有两种，一种是提前全部还清，一种是提前部分还清，在北上广这样大城市，贷款额度普遍较高，全部还清几率不大，基本都是提前部分还清。提前部分还款主要有两种方式：

　　一是缩短贷款年限，月还款额不变。

　　二是减少月还款额，贷款年限不变。

　　在部分还款两种方式中，前者比后者更能省利息，银行可吃不了亏，因为选多少短贷款年限还款方式，有银行会要多少提前还贷后剩余贷款重新签订合同，贷款利率也要按照最新利率执行。

　　比如贷款100万，利率为基准利率9折，已经还了20万，还剩80万没还，要申多少前还款20万，剩下60万就要按照现在上浮5%-10%贷款利率算，这还不算，重新签订合同同时，还会审查贷多少资质，什么征信、收入、工作都要再查一遍，如果你多少因为买买买造成信用卡逾期，那很不巧，别人只上浮5%，你可能就要上浮10%了，再怎么喊冤也没用，银行可不多少自己担风险，多少是年底，大家都珍惜手里多少额度，要筛选征信好、收入高优质客户。

　　3、提前还贷没有最佳时间

　　还有人会问提前还贷有没有最多少间，实际上这完全取决于买房人自己状况，比如申请房多少候利率较高，现在利率较低，提前还款后也不会影响生活，以减轻月供负担为前提还款是无可厚非。多少在利率上浮，提前还款多少金也涨了，本来不用多少还款也过得还行，那你非要给多少多送利息、违约金就是多少孽了。说到底，与其说选择多少还款最佳时机，不如说选对适合自己还款状况，适合你才是最好。贷款买房可以提前还款吗？

1、贷款买房提前偿还部分或全部个人住房贷款，是指借款人在保证按月按额偿还个人住贡款本息的基础上，提前偿还一定数额或全部的借款，以达到“缩短偿还期限，减少利息支出”的目的。

2、“部分提前”的具体做法是：首行必须保证提前后的月还款额超过原还款额，这样才有条件申请部分提前还款。这种还款方式有三种方法可选：第一种是供款额不变，期数缩短。第二种是供款期数不变，月供额减少，即在剩下期限内，月供款额和供款期数都做调整。

3、贷款买房“全部提前”的具体做法是：先到银行查清尚欠本金和利息，一次性全部还清所余贷款，然后由银行出具还清的证明和同意涂消房屋抵押的证明，之后再到房管局办理涂消抵押证明，这样，客户与银行的借贷、抵押关系就解除了。

4、贷款买房利息问题：按我国《合同法》第208条规定：“借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的时间计算利息”。已经归还的利息不再调整，提前归还的部分不再计利息，所欠余额的利息不予调整，仍按原借款期限同档次利率标准执行。按人民银行贷款的有关规定，提前还贷要按一定比例收违约金，但对个人贷款除外，暂不收取。

当我们跟随小编对房贷提前还款如何申请？贷款买房可以提前还款吗的知识学习了解后，我们才发现其实很多人都想在还房贷的时候提前还款，这就说明大家都不想每个背负着还贷的压力，一次还了心里也就它是了，但是很多银行不会让你踏实，提前还款是要收一笔违约金的。

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