花园洋房的概念是怎么样的？

花园洋房，简单来说指的是6层以下景观均好，绿化率比较高，普遍存在于郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送物业管理免除入住后的烦恼。

花园洋房尤其是底楼，门窗栅栏等基本上只能防君子，不能防小人，因此，拥有严密的安保措施是安居乐业的重中之重，出色的小区物业管理也可为项目增添砝码。所以，在购买房子之前不妨去打探一下以后的物业管理问题。

6、诱人的赠送空间得多长个心眼

错层、退台处理使花园洋房建筑增加了更多的空间，尤其是赠送空间，但这对建筑结构的复杂性和安全性会造成较大的影响，对保温节能也比较不利。因此，对于墙体、门窗、露台、屋顶等维护结构，应该有的强化处理。

7、花园和地下室千万不要盲目购买

花园的舒适度、实用性、利用率究竟怎么样？其尺度、位置、采光通风条件是否良好？千万不要为了“花园”的概念而盲目购买。因为不管开发商怎么宣传说花园是赠送的，其实终究还是由消费者买单，正所谓羊毛出在羊身上。同时，花园面积是不是计入产权证，还是属于小区业主共有等问题，一定要在购买花园洋房前询问清楚。

如今的花园洋房已成为别墅之后又一尊贵和身份的象征。但目前许多开发商向购房者们宣扬的“花园洋房”项目，实际也只是普通的多层住宅。这些自称“洋房”的产品，其表现形式上有复式叠墅，也有简单多层，形态不一，让人眼花缭乱。

“伪花园洋房”层出不穷，究其原因，根据现行的住宅设计规范，通常会根据楼房的高度不同将楼房分为低层、多层、小高层、高层，但并没有对“花园洋房”进行相关界定。小编认为，花园洋房，应该是介于联排别墅和多层住宅之间的产品。

很多人在买房时，对于钢筋混凝土组成的“笼子楼”不感兴趣，对高价的排屋、别墅又不太够得着，其实还可以有另外一种选择，就是“花园洋房”。究竟什么是“花园洋房”，花园洋房有什么特点，购房指南为您整理了一下。

什么是花园洋房？

花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产市场中的独栋别墅。

花园洋房特征？

1.建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；

2.建筑密度很低（容积率一般小于1），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；

3.普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；

4.在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；

5.目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。

狭义的“花园洋房”：

就是GardenVilla（花园别墅花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。

狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，目前北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。

广义的花园洋房：

广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为GardenHouse或者GardenApartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：

6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

目前市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，所以售价并不高，大多位于4,500-5,000元/平米左右；即使这样，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。从目前北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。

花园洋房的平面及剖面组合设计

为了便于楼层住户出入观景露台，花园洋房常采用退台和跃层的设计手法，形成丰富的平、剖面组合设计。常见的组合设计一般将首层与地下一层或与二层利用室内楼梯形成跃层设计；二层或与三层形成跃层设计，或平层化处理；顶部一般多为跃层户型，中间有若干层平层户型。

1．首层户型别墅化：

（1）专属花园入户：

花园洋房首层户型充分利用接地的有利条件，将户型前后的空地设计成首层住户专用的花园，有的案例综合户型剖面设计对花园进行台地式处理，形成下沉式小院或室外景观露台，形成良好的近户景观环境，并与室内空间构成良好的视觉交融关系。为分充分利用花园景观，首层户型常设置凸入南向花园的室内休闲空间，用作茶室，阳光房或娱乐室等；其屋顶用作上层住户的观景露台。此外，首层户型通常将主入口开向花园，住户经花园入户，不经公共楼梯入户，增强专属感。这些设计手法的运用有效地提高了首层户型的品质，达到近似别墅的使用效果。

（2）剖面组合设计

由于只有首层才拥有花园，为了使更多的楼层享受到地面花园景观，提高花园洋房的综合开发效益，在首层户型设计中，多采用剖面组合设计的手法。常见的组合方式有首层与半地下层形成跃层户型或首层与二层组成跃层户型；还有更加复杂的组合方式，如首层、二层独立分户，每层住户均设有室内楼梯与（半）地下室相连，地下室按户设置下沉式小院，形成首二层分享下沉景观花园的格局。在户型剖面设计中有时也采用错层的手法，丰富室内空间变化。

2．楼层户型别墅化

（1）观景露台

室外花园或花园式露台是花园洋房的基本特征，因此，楼层户型常利用下层住宅的屋顶，通过层层退台的方式形成空中的花园露台，而顶层则形成跃层设计，在跃层上层设置露台，这是楼层户型设计的基本模式。

（2）入户花园

仅靠个别部位设置的观景露台难以形成房前屋后绿荫掩映的景观趣味，为了改善这种不足，有些案例在入户处设置凹廊式的扩大敞厅，辅以绿植布置形成入户花园，加强了楼层户型别墅化的品质。

3．楼层花园洋房设计概念的扩展

由于花园洋房本质上是一种集合住宅花园化的居住产品，近年来花园洋房的一些空间设计手法在多层甚至是高层住宅中得到运用。有些高层住宅案例通过入户花园和观景平台的设计，提高户内的景观和休闲品质，取得近似多层花园洋房的居住效果。有些案例，在楼层中采用跃层设计，同时在景观朝向辟出通高两层的室外大平台，观景和居住的品质得到很大的改善，也是一种效果良好的花园化设计手法

花园洋房的深化设计

花园洋房在强化户型休闲品质的同时，对户型的其他功能品质和居住舒适度也进行了全面的提升，主要包括以下几个方面：

1．交通空间的景观化和舒适化每一样东西都有它的两面性,可能我们喜欢它的某一点就会忽略它们的不足之处。但其实在选择的时候小编觉得更应该根据自己的实际情况在进行详细的比对之后做出选择,这种结果可能才是最符合我们的需求。

城市化发展的现实是,钢筋混凝土组成的高楼大厦成了“笼子楼”,而高价的排屋、别墅成了多少年轻人的“天堑”。其实,咱们还有另外一个选择:花园洋房。如果相同的价格或者有条件选择,花园多层洋房相比高层有哪些优势呢?



首先,小编要向大家说明一下“花园洋房”与一般多层的差别。其实花园洋房本就是多层,是一种包装过的多层,更是一种“升级版”的多层。

其中升级的主要体现在“花园”和“洋房”两个方面,1、“花园”是指景观好,相比传统多层,花园洋房的容积率低、绿化率高,景观绿化更丰富、规格更高；2、“洋房”则更多的指欧式的外立面,不同于上世纪90年代以及本世纪初市中心的一些老社区的砖混式多层,花园洋房建筑多是欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式等不同的风格等。

花园洋房PK高层公寓(注:以一般市场主流产品为例,不排除个例存在)



PK第一回合:得房率(使用面积)

居住的舒适度,第一位当然是空间。相同的建筑面积,从得房率上来说,多层洋房的公摊面积小,得房率高。按常规比例,多层洋房的公摊面积一般为总面积的8%-10%,而高层住宅达到了15%-25%。以90平米建筑面积为例,常规的多层洋房实际使用面积为80平米左右,而高层使用面积仅有67.5平米。也就说高层公寓需要110平米左右的建筑面积才能享受到洋房90平米户型的套内面积,如果以一个平米1万元来算,总价就要多出20万!

PK第二回合:容积率

洋房约1.2-1.5,高层约2.8-3.0

从容积率上来说,花园洋房仅次于高价的排屋、别墅。如今,杭州市场上在售的多层洋房,容积率多在1.2-1.5之间,类似于排屋的建筑密度。而在市区,政府出让的住宅用地一般的容积率要求在2.8-3.0之间。而且随着城市的发展,像武林中心、钱江新城等地,以后容积率高的住宅用地一定仍然是主流,低密度住宅注定越来越稀缺。此外,因为容积率低,多层洋房拥有更多土地去实现宽敞楼间距,享有绿色的居住环境,能在全天不同时间段获得较好的采光,景观资源也较高层有优势。

PK第三回合:面宽、南向采光

洋房约12米,高层约8米

从面宽上来说,多层洋房一般都是一个单元2个住户的布局,甚至有些还是一层一户的设计,充足的用地条件,保证了大面宽户型设计的实现,一般多层洋房的面宽在约10-12米,个别楼盘甚至在13米以上。而高层由于布局需要,一般都是两梯四户,要兼顾到4户采光的均好性,就不得不限制单套户型南向面宽尺度,普通的高层面宽多在8米左右。此外,由于构造结构上的原因,一般多层洋房都能做到坐北朝南,户型格局方正,舒适通透,而一些高层公寓北向采光多需要借助通风天井。

PK第四回合:电梯

洋房多为专户电梯,高层多为两梯四户

如今市场上的多层洋房,为了在居住感上实现类似于排屋别墅的尊贵体验,一般都做成一梯一户,最多也是一梯两户。而现在的高层公寓,多为两梯四户,有些30多层的高层,住户又多,每天早上上班,下班,都是人挤人,尤其是夏天,其中味道,大家都明白。此外,有些多层洋房还单独做了独立电梯厅,类似于入户玄关,当业主回家从电梯里走出时,还有一个半私密的空间过度,每天体验当然大不同。花园洋房是到底是什么样的呢？很多购房者或者租房者一定都听说过这个名词，但是可能并不是特别的了解。今天小编就为大家具体介绍一下花园洋房的具体特征，希望能帮助大家深入全面的了解什么是花园洋房！

上海是花园洋房的起源地，在19世纪中期的时候开始兴起，是上流社的专属住宅。更为具体地说，为了带给市场带来需求当时的国内房地产开发商就顺应了上海的发展，针对许多上流社会而修建的，它采用了西方的建筑和工程技术来修建的高利润住宅房。从现在房地产定义观点来看，目前我们生活中的一栋栋别墅就相当于当时的花园洋房。可以理解为6层以下的低密板楼就本上就属于花园洋房。

什么是花园洋房

从某种程度上看，花园洋房的修剪一般在郊区和主城区之间的位置。虽然同样高举花园洋房大旗，花园洋房和别墅他们两个的差距还是非常的大，洋式的别墅、连排、双拼自不必说，独门独院，上面可以看见天，下面可以接触地面，所以他被称为花园洋房是名副其实的。;珠江国际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与林;以金地格林小镇、奥林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房;部分六层板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣。

花园洋房的特点优势

1、开放式生活方式，是花园洋房的最主要特点。

2、它的风格很多一般像外国的风格，洋味很浓，北美和欧洲的风格非常多建筑风格为外国风格，南美风格的也有一些。

3、最低层有自己的私人花园，它的建筑面积很大，绿化环境非常的好，有个大的花园草坪。

4、在建筑尺度上，考虑人性化的设计。

5、它的住户型定位：一般是高收入的家庭，甚至包括国内高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

6、花园洋房体现为“两低一高：两低”之底层数、低密度，“一高”指高舒适度。

7、户型设计上更具人性化。

8、现代都市的文明在一定的程度上也依赖于它，环境舒适而宁静;住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。

9、普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离。

10、它具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。