若贷款本金：20万，期限：15年，按照人行5年期以上贷款基准年利率：4.90%（不变的情况下）采用等额本息还款法，月供：1571.19；还款总额：282813.92；利息总额：82813.92，采用等额本金还款法，月供是逐笔递减的，如第一期：1927.78，随后每期逐笔递减金额：4.54，还款总额：273908.33，利息总额：73908.33。还款利息金额需要根据期限、利率等方式综合来定。贷款20万，20年期限，利息金额根据还款方式不同而不同，通常有等额本息和等额本金还款两种方式，按照图示利率水平，这两样还款方式下利息金额如下：



　　10年的情形：



　　由上可知，同等条件下，期限越长，利息越高。
最近有朋友问楼市团长你怎么不更新干货文章了？因为忙着梳理泰国购房的经历，所以干货更新慢了下来，抱歉。感谢一直看我文章的读者，现在，干货来了！购房过程中最大的风险是贷款过户，这一步没有走好，连本金都保不住，妄谈收益。以下我根据朋友的购房经历，以故事的形式告诉大家如何规避陷阱，全文比较长，但是你如果耐心看完，一定收获满满。建议你收藏或转发本文，下次购房之前拿出来看看。



正文



今年下半年，因工作地址的关系，许先生考虑把首套房出售，置换另一套优质二手房。

在该板块找了多位中介后，他和老婆锁定了1套90平方米的小三房，总价270万，并于今年7月23日，在中介门店与卖家签订房屋买卖合同。

由于卖家还有银行贷款没有还清，许先生提前支付了10万定金和70万首付款帮卖家赎证，并备注“涂销5日内过户、出同贷书后再行过户、不可申请公积金贷款”等具体的条件。

根据买卖合同，买方需要在7工作日内，向银行申请按揭，按揭由买卖双方自行解决。当时为节省费用，许先生决定跳过按揭公司，自己找银行办理贷款。在经过对比后，他最终选择了按基准利率上浮15%的农业银行（由于是二套房，同期其它银行上浮20%）。

原本双方约定8月3日办理按揭，但8月2日，许先生了解到汇丰银行二套房利率只需上浮11%，于是和卖家商量申请汇丰银行贷款。谨慎起见，双方同时也继续办理了农行的按揭申请。

8月10日前后，许先生接到汇丰通知，申请被拒。为避免卖家生疑，他没有通知卖家，而是继续等待农行的结果。但后来许先生才得知，原来汇丰银行的客户经理此前已经告知卖家，由于负债过高，这笔贷款通过的可能性不高。

8月14日，许先生接到农行通知，贷款已经审批通过，各项结果都正常，利率上浮15%，未砍额度，贷款总额为房价6成，即162万。

许先生本来以为，搞定最麻烦的贷款，接下来只要缴清税费、办理过户、等银行放款，就能顺利换房。但8月20日，事情再度节外生枝。

原来，农行出具的“审批通知书”，并非盖有公章的“同贷书”，虽然农行方面表示具有同等效力，贷款审批通过的结果真实可信，但卖家对此并不买账，坚持要求看到盖有公章的“同贷书”。办理业务的农行强调，禅城片区的农行情况特殊，从5年前开始，就只能出“审批通知书”。

双方开始“纠字眼”，而在当时签订的买卖合同上，明确规定：“买方需在第1次备齐资料办理银行贷款之日起50天内获得银行同贷书，否则视为违约，需赔偿总房款的10%即27万的违约金。”

交易陷入僵局，买卖双方也开始互相猜疑。

买家认为，既然银行内部系统已经可以查到真实的审批结果，那就具有同等效力，是不是叫“同贷书”根本不重要，卖家故意刁难，说不定是想“骗违约金”。

但从卖家的角度来看，买家在汇丰银行的贷款被拒，已经让他对买家的资质产生怀疑。坚持要看到盖有公章的“同贷书”，完全是出于保障自身权益的考虑。

值得注意的是，该案例中的卖家其实是职业炒家，该房源实际上是挂在他亲戚的名下，也就是说，牵涉任何手续，都需要卖家、买家和“挂名业主”三方配合才能完成，这也增加了事情推进的难度。

由于已经付了80万给卖家，许先生认为自己处境相对被动，如果真的闹到打官司，就算最后胜诉，可能也要耽误两年时间，到时候拿回80万不知道还能买到怎样的房子，刚需根本耗不起。

权衡利弊后，许先生决定马上更换1家银行再次申请贷款。经过托熟人找关系，最终赶在50天的限期之内拿到符合卖家要求的“同贷书”，并于上周末成功完成过户。



干货答疑



许先生的案例并不复杂，但其中涉及到的二手交易问题，确实对其他买家有警醒作用。比如：帮卖家赎证，买家如何降低风险？贷款批不下来，这个锅要谁来背？怎么签合同，才能避免双方事后“纠字眼”？为此，我提出以下有效的应对策略。



▲帮卖家赎证，买家要注意什么？



我咨询了办理二手交易的专业人士，目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支首付款。

但买家出资存在的风险是，如果最后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。

怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。

首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷），最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。

以上的操作顺序应该直接列明在合同里，而具体的时限，比如：什么时候申请按揭，几天内办理过户等也可以约定清楚。但多长时间放款等这种买卖双方都不可控的事情，就不要随便承诺。


通常大家有个误解，以为赎证后才能申请贷款，其实不用，是否赎证只会影响过户，没赎证买家照样能申请贷款，调整两者的顺序，完全可以操作，同时更能保障买家的利益。

但还有个问题需要注意，买家选择帮卖家赎证，就意味着自己只能做纯商贷。因为公积金贷需要提前把90%的首付交给公积金中心托管。（当然，既能出钱赎证，又能给90%首付托管的土豪，请忽略。）



▲拿不到银行贷款，这个锅谁背？



按上述顺序操作，万一买家真的拿不到贷款，那影响的就只是10万定金，对买家来说，风险远远比提前赎证低。着油价的反弹，国内直航的开通，卡尔加里的楼市逐渐回暖！受益于加拿大银行业少有的低利率政策，不少朋友改变了买房不愿贷款的“习惯”，纷纷“举债入市”，尽可能地利用贷款杠杆买房。然而对于每个家庭来说，房贷是一个长期的债务，房贷利息不可能一直处在历史低位，因此合理选择房贷计划，少付利息、早日付清房贷，实现财务自由是每个有房族的梦想。不过您有没有计算过，完成一个房贷到底需要支付多少利息呢？下面咱们通过一个简单的例子来看看在传统房贷中，您到底付了多少利息。



以下是生活在卡尔加里市的王先生的基本家庭财务状况：






王先生选择的是RBC银行的5年固定利率的房贷计划。除去要还清的52万房贷本金，在现在低利率的前提下，接下来的25年王先生竟然还需要支付近20万的房贷利息，更何况央行不可能一直保持低利率，王先生今后实际支付的利息会更多……由于还房贷的钱都来自税后收入，假设王先生和太太收入的税阶是30%，这意味着为了还清这72万（本金+利息）房贷，王先生的家庭收入需要达到近103万，真是不算不知道，一算吓一跳……







利息惊人，怎么才能少付息，加速还清房贷呢？







这些年王先生一家支付了不少利息，但作为自住房，房贷利息通常不能抵税，除非房产属于投资用途。因此尽可能的少付利息成为每个有房一族的目标，那么除了将还款频率由按月还款改为双周还款、偶尔向房贷中一次性供款外，是否还有别的、更好的办法呢？市面上除了传统房贷计划以外，其实还有更好的房贷产品，下面我们就介绍一款已推出近20年的“革新型房贷”计划。







“革新型”房贷












如上图所示，如果王先生一家选择的是“革新型”房贷，在不多供还贷款的前提下，他不仅能将还清房贷的时间由25年缩短到15年（缩短近10年），还能节省多达12万多的利息。相信大多数购房者和王先生一样，选房贷时只比较哪家银行的利率最好，却从未计算过接下来这些年要付多少利息，需要提醒大家的是房贷供款的前几年利息大多高于当年应还的本金，所以一定要慎重选择，并且长期规划一下适合的房贷计划。据统计目前已经有超过10万个加拿大家庭选择了这款“革新性房贷”，但还是有不少家庭可能从未听过这种房贷。