一、购房者按揭贷款购买商品房，如果贷款未结清，按照2015年最新政策，将执行二套房政策，最低首付比例调整为不低于40%，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

二、最新首套房认定标准

1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套。

2、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套。

3、全款买过一套房贷款买房——算首套。

4、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套。

7、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套可以再次贷款，去银行申请房屋二次抵押贷款。最好在同一家银行申请，如果去其他银行做二次抵押，很难通过。二次抵押贷款有额度限制：房产市场价值乘以贷款抵押率减去一次房贷未还贷款。

比如，你的房产二次抵押时，市值时100万，银行一般70%的抵押率，你的第一次抵押贷款还有五十万未还，那么，你只能贷：100万*70%-50万=20万。



扩展资料
抵押条件：
1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管。房贷没有还清能贷款的。个人的房贷是否还清对个人申请贷款没有什么影响。在银行申请贷款，银行主要是看申请人现在的还款能力和信用记录好不好。申请人的信用记录良好的话，并且有足够的还款能力，就能在银行申请贷款。
所以个人的房贷没有还清能申请。需要要了解的是，因为个人的房贷没有还清，在银行再申请贷款的话，银行会根据你现在的收入和房贷月按揭来看个人的还款能力好不好。所以这样一来，因为还有房贷要还，个人能申请的贷款额度也会有一定的影响。
好像一到岁末年初这种时刻，人就特别容易多愁善感。前天跨年的时候，突然有个学妹发信息问我说，自己突然不知道该不该买房了。



这个姑娘的情况我是知道的，比较缺乏安全感的人，一直就像在郑州拥有属于自己的小窝。可毕业的两年里，亲戚们总说现在买房等于高位站岗，又说女孩子总要嫁人的现在买房干嘛，加上她不想让家里父母为此花光积蓄，自己也不想背贷款，就一直没下手，眼睁睁看着公司周边的某科城从9k到了1w6。



可最近身边她眼看着很多同事在家里的帮助下付了首付，还的房贷和交的房租也差不多，买房之后还有了自己的小天地，于是最近又有想去看房的心思了。真是纠结不是病，犯起来要人命啊！



听了这姑娘的纠结之后，我说我也不和你讲道理，给你讲个故事吧。







90年代中期，胡杨和陈媛的爸爸同样在郑州的同一家工厂上班。虽然俩人性格不一样，但经过几年的奋斗后，他们终于存下了一笔大不不小的存款，却也错过了分福利房的年代。



思前想后，胡杨的爸爸选择在郑州买房，把全家的家当都搭进去，换来了一套当时荒无人烟的郑东新区的130平的房子，和一身的贷款；而陈媛的爸爸则因为不愿意背负太大的压力选择租房。



然而后来呢？已然崛起的郑东新区成为了大郑州最拿的出手的区域，城区房价翻了足足十几倍，胡杨家的房子也增值到了300万左右，而陈媛家在经历了几年不断的搬家和房租上涨之后，不得不选择回到老家，但这时老家的房价与当初已经是天壤之别，他们只好借遍了所有的亲戚朋友，东拼西凑凑齐了全款，买了一套房，现在也增值了，估计值个六七十万。



而除了房价上涨带来的财富上的差别，两家最大的差别，其实是附着在房子上的生活之中。







刚回到老家时，陈媛一家人并没有意识到财富变革带来的是社会阶级的分化。陈媛的父母平时上个小班，周末聚个小会，假期旅个小游，还有父母帮忙带孩子、补贴家用，生活悠闲又惬意。而胡杨家呢？全家人都正在为了还房贷拼命努力。当时陈媛一家还常拿此当做茶余饭后的笑料。



可前几年的一次聚会，陈媛一家才发现自己和胡杨一家之间，已经产生了无法逾越的鸿沟——胡杨家的房贷早已还清，又入手了两套房子，已经基本实现财务自由；而陈媛一家呢，身处夕阳产业，身边都是庸碌之辈，做着毫没有技术含量的工作，常常焦虑不已。



而这样的差距，在下一代的身上体现得更加淋漓尽致——高中毕业后，胡杨在和家人商议后选择了出国，陈媛则来到郑州上大学。毕业后胡杨回国到了上海工作，而陈媛则因为嫌郑州房价高，选择回到老家，按照父母的安排工作生活。陈媛安慰自己，在小城市可以享受压力更小的生活，哪怕物质生活比不上上海，至少自己在精神上是富足的。



但没过多久她就发现并非如此：在胡杨为了自己的理想加班熬夜、奋不顾身的时候，身边的同事朋友们每天跟她聊的，是哪家超市大白菜便宜，哪家饭馆正在打特价，谁家的孩子学习成绩好，谁家的婆婆不讲理……生活里除了鸡毛蒜皮，根本别无他物。随着工资的增长和收入水平的提高，不少人冒出了提前还房贷的想法。毕竟有房贷在身上总觉得是一种压力，那么提前还贷可行吗？每个人都适合提前还款吗？需要考虑哪些因素？



提前还贷的资格要求


关于这个内容实际上贷款合同里有写，并不是想还就还的，通常贷款银行会有最低还款额及还款周期的要求。



相当一部分银行要求最低还款额不低于5万，并且需要还贷满6个月或12个月之后才能申请，一年只能还1-2次的比较多，还贷前需要提前预约，这个提前预约期通常是半个月以上。







适合提前还房贷的人


提前还贷的优点：节省利息、降低月供压力。



提前还贷的缺点：如果不还贷这笔钱可以有其它用途，例如钱生钱，提前还贷会丧失这一机会。



适合提前还贷的人：



1、没有合适财富增值渠道的人。



2、对负债相当敏感的人，就不喜欢背债，减轻心理压力。



3、没还多久贷款的人。



等额本金还款方式对提前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。







不适合提前还房贷的人


1、短期内有重大支出。



在提前还贷前，最好做好预算规划，看短期内是否有重大支出，比如买车、孩子教育，如果有一些重大支出，那么就别提前还贷了。



2、有别的财富增值渠道。



如果有其他的财富增值渠道，而且回报率高于贷款利率，那么可以不用提前还贷。



3、等额本金还款期已过三分之一的。



如果还款已经超过了三分之一就说明已经还了将近一半的利息，后期所还的更多的是本金，利息高低对还款额影响不大。



4、等额本息还款已到中期的。



贷款初期、进行提前还贷最划算，如果已处于还贷中期，那么就没必要提前还贷了，到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，剩余的贷款多为本金。因此提前还贷意义也不大。



5、享受优惠房贷利率的。