有房产证,但房龄超过20年还能抵押贷款，但是比较有难度，因为有的银行规定：房屋抵押贷款，并不是所有房屋都可以抵押，对房龄有一定要求，一般不能超过15年，部分银行可能放宽至25年。
　　五大类房产不具备抵押贷款资格：
　　1.尚未还清贷款的房屋
　　应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款。
　　2.房龄时间长、户型小的二手房
　　进行房屋抵押贷款申请时，大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论。
　　3.未满五年的经济适用房
　　在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了。
　　4.小产权房
　　小产权房或称为乡产权房，其实是一类无产权的房子，这类房产没有产权证明，只有房屋买卖合同，并未受到房管单位的认同。这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷。如果没超过40岁，建议贷30年（超过40岁银行也不会同意给贷30年），按照现行利率我给算一下，贷20年的话，每月还款2844元，贷30年的话，每月还款2414元。看到这里肯定会说，贷30年岂不是还的利息要多
对，如果真按照30年去还是这样的，但是商贷有提前还款的业务，在的贷款成功办理之日起，按时还款12个月以后，就可以申请提前还款，每年可以申请两次，每次是2万起的整数倍（银行不同可能会有细微的差别），提前所还的这些钱是不计利息的，还完后剩余的钱会重新再计利息，这样的话，30年和20年来比较每月的还款压力会小一些。
因为每月的月供是有本金和利息两部分构成的，不管是30年还是20年，每月所还的利息是一个固定值（贷款总额乘以月利率），而所还本金（贷款总额除以贷款总月份）会因为贷款年限的不同而不同，从而导致20年和30年每月月供的不同。
按照的收入水平，过个几年，手里存个十来万，一次还掉，剩下的就没多少了，这样轻松，还划算。一般售楼部都建议把钱一次性交了最好，这样就会打折，会便宜很多，其实房贷年限这样的事情，银行职员说如果选择20年的话，利息就少很多，当然压力就会增大很多，而如果选择30年的话，这样还款压力就小了，并且如果选择30年还款的话，房子如果继续升值，那么就赚了。现在，我们来举个例子，假如我们要买一套88万的房子，首付26.4万，需要贷款53.6万，选择等额本息还贷方式，按房贷利率4.9%计算，如果选择20年的话，每月需要还贷3507.82元，利息总额305876.82元，累计还款总额841876.82元；而如果选择30年的话，2844.7元，利息总额488090.28元，累计还款总额1024090.28元。



但是，很多人却忽略了一点——通货膨胀！虽然30年房贷本息合计较高，但以中国通货膨胀的形势来看，货币一直是在贬值的，十年后的102万的实际购买力远比不上现在的102万，按照目前每年13%的实际通胀率来算，20年后100万实际购买力或许只相当于现在的10万，30年后购买力下降将更加厉害。按照目前这样的形式，假如工作和收入都是稳定的话。要买房就趁早买会比较好，因为目前人口增长的速度明显加快了，人口数量数量增加了，房屋自然也变得供不应求，正所谓“物以稀为贵"。到时候房价肯定还会继续上涨。



通过以上分析，房贷还是选30年的好！作为银行职员，我要提醒大家，无论你是贷20年还是30年，一定是不要中途提前还款，因为，我经常遇到贷款10年，每月还1000元房贷，还要提前还款的中、老年人，等到他们想一次性结清房贷时，才发现前面的几年已经还了80%利息，但是本金却只还了40%！大家还有什么疑问吗？我是一杯相属君当歌，只说真心话，欢迎大家评论、点赞、转发。