农村民房有房产证和土地使用证的可以抵押贷款。

1、农村自建房在手续齐全的情况下，一般是可做抵押办贷款的。在这里所指的手续，最重要的就是房屋的产权证。目前我国有部分农村自建房，是仅有土地使用证而没有房屋产权证的，这种情况是无法办贷款的。

2、农村自建房能否做抵押办贷款，还要根据实际情况而定。如该房屋的使用年限、刚房屋所处的地理位置、变现价值等。若是该房屋年限较久或位置不佳，变现价值较低的话，即使在手续齐全的情况，也是无法用作抵押获得贷款的。


拓展资料：
银行抵押

一、个人住房贷款

1.个人住房商业性贷款

个人住房商业性贷款，是银行信贷资金所发放的自营贷款，指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。

2.个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款，是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。

3.个人住房组合贷款

凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款(这种贷款方式简称个人住房组合贷款)。　　若要作为抵押物，需要满足抵押物的条件。抵押物是指抵押人为担保债务的履行和债权的实现而提供的、用于设定抵押权的特定财产。只要满足抵押物的条件，就可以作为抵押物用来申请抵押贷款。简单点说，若是自有土地，那么土地的完全产权需要是本人的，才能用来抵押贷款。那么，需要判断个人是否拥有土地的产权。
　　目前，自有土地有可能是划拨给个人的或者出使得得来的。若是出使得的土地，根据当地市值，还有土地使用证等相关证明文件就可以办理抵押贷款。许多划拨的土地对于个人来说，没有产权，比如农村集体一切土地、耕地、自留地、宅基地等都是权属不明的，无法用来抵押贷款。
　　而用自有土地办理抵押贷款，借款人除了关心自己是否满足贷款条件外，还比较关心抵押贷款利率是多少，因为抵押贷款利率高，那么自己的还款压力也就更大，因此，多数借款人都希望抵押贷款利率可以更低一些。
　　总的来说，自有土地是否可以作为抵押物申请贷款还要看土地的权属状况，权属清晰并且有市值的自有土地是可以抵押贷款的。但目前大多数朋友手上的土地都是权属不清楚，且没有什么价值的土地，是无法作为抵押物申请贷款的。国有土地的范畴比较宽泛。需要具体问题具体分析。
如果是国有出让土地，属于经营性的，包括商住、商业、工业、旅游、娱乐等用途的，都可以办理抵押贷款。如果属于公共设施、基础设施用地，则要视具体情况而定，比如教育用地，属于教学楼、学生宿舍等部分不能抵押，行政办公部分，经批准可以。出让的高速公路用地也可以抵押。
如果是划拨土地，经批准也可以，但银行一般会把补办出让手续需要补交的出让金扣出来。
1、纳税义务人

土地使用税暂行条例：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

思成：只要使用了土地，即构成纳税义务人。



2、房地产开发企业下土地使用税问题

1）开始缴纳时点

财税[2006]186号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

思成：这边土地出让合同的交付土地时间的约定条款，这边会涉及到税收问题。按照法规规定，为交付土地时间的次月起缴纳。

*****如果交付时间与合同约定时间不一致

如果国土局没有按照合同约定的时间交付土地，在《房地产税收面对面》有相关案例：

a、如果延期拿地，这边税务机关一般会要求按照合同约定的时间来交税，可以通过与国土局签署补充协议的方式，重新约定交付土地的时间，减少这部分的不必要支出。（按照合同法相关规定，一般情况下，补充合同与原合同具有同等法律效力，纳税义务时间可以按照延期交付时间确定。）

b、对于提前交付的，如果机械的使用，可以按照合同约定的时间次月缴纳，但是也会存在一种问题，即实际上提前交付土地，是以事实行为来修改合同的交付时点，又可以认为企业提前使用了土地，根据暂行条例来看，企业也附有了纳税义务。这边倾向于从实际交付时点的次月开始缴纳。

2）土地使用税停止缴纳的时点。

财税[2008]152号：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
思成：即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的房产税、城镇土地使用税。
*****实务中的三个时点（来源：房地产税收面对面）

（1）开发项目取得预售许可证

（2）根据小业主办出土地证的面积停止征收相应面积的土地使用税

（3）根据签订合同的销售面积占（预售证载明的）全部可售面积的比例分摊出已销售的土地面积，停止征收对应面积的土地使用税。

思成：这边需要注意就是，要尊重企业所在地税务机关的管理习惯。

3）暂时不能开发的土地，对应的土地使用税

这边结合中国税务报的一篇文章进行学习，基于不同视角，会有不同的观点：



暂不能开发土地如何缴纳城镇土地使用税？建议结合多部法律判定

来源/中国税务报

作者/季苏云许震宇栾方洺



房地产开发企业如何处理暂不能开发土地的城镇土地使用税事项？该不该缴税？对于一些大型房企而言，此问题尤为突出。本文针对这一问题通过特定案例对争议的两种观点进行详细剖析，并结合不同法律对此提出参考性建议。

一、基本案情

近期，某地税局接到某房产开发公司（简称甲公司）退还已经缴纳的城镇土地使用税申请。甲公司于2009年至2014年分别以公开拍卖的方式，取得了某湖湾A、B、C、D、E五宗土地，并取得了国有土地使用证，用作抵押贷款，已申报缴纳城镇土地使用税及滞纳金共计6571317.42元。在办理开发手续过程中，甲公司发现拍卖取得的五宗土地均为林地，且林业部门已出具相关证明。甲公司提供了五宗土地未实际交付使用的现场照片。市地税局经实地核查发现，目前五宗土地上仍是杂草和树木。此外，当地政府于2016年1月出具办公室办文单，注明截至目前无法按净地标准，将土地交付给甲公司。国土部门重新出具正式补充协议延迟交地，分别延期至2016年9月30日前（A地块）、2017年5月30日前（B地块）、2017年5月30日前（C地块）、2017年5月30日前（D地块）、2017年12月30日前（E地块）。甲公司现以未实际取得交付土地，且未实际使用为理由，提出原申报的城镇土地使用税属于误缴，申请退还已经缴纳的城镇土地使用税及滞纳金6571317.42元。

二、观点争议

该地税局经集体审议后，提出了两种观点：

第一种观点认为：城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地的所有权归属国家，单位和个人对占用的土地只有使用权，因此土地使用实质上是对占用土地资源或行为课税，甲公司没有按照国有土地出让合同约定的时间取得应交付的土地，也未能实际使用这些土地，所以国土部门出具了延期交付的补充协议。《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号文）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。在实务操作中，国土部门承认延期交付土地并签订补充合同的，按照合同法相关规定，一般情况下，补充合同与原合同具有同等法律效力，纳税义务时间可以按照延期交付时间确定。本案的证明材料显示，该地块并未提前使用，按照政策执行统一口径，城镇土地使用税的纳税义务时间应按照延期交付时间判定。



第二种观点认为：五宗土地均已办理了国有土地使用证，且都获得了银行抵押贷款，具有了排他性，实际取得了土地的抵押权。虽然未实际使用，但可以认定为实际占有并取得收益，应判定发生了纳税义务。此外，甲公司不愿意通过法律途径否定合同的效力，仍然主张自己是土地的使用权权属所有人，考虑到退税金额巨大，退税存在较大的执法风险，建议不作退税处理。
12月24日，位于南宁龙岗新区的盛世茗都楼盘火热开售。该楼盘是利用三产用地建设的，但地段比较好，楼盘地块还未开工，就已吸引不少购房者。







▲盛世茗都楼盘售楼部被布置得喜气洋洋，已经开始卖房。



然而有读者投诉，目前该楼盘所在的售楼部，是一个未办理任何证件的违法建筑，楼盘所在位置是一个因纠纷被法院诉讼保全、目前不得办理任何证件的地块。



1
现场

楼盘尚未开工就已开始卖房



盛世茗都楼盘位于五象大道南面。12月26日上午，南国早报客户端记者来到项目现场，看到一栋占地两三百平方米、两层高的售楼部被装点得喜气洋洋，从门口的花篮和墙上的祝福条幅可知，该楼盘在12月24日刚刚开售。



售楼部里，置业顾问忙着向购房者推销房子。从摆放在里面的宣传海报上可知，售楼部所在地就是项目位置。



记者发现，

“
售楼部仅挂有一个南宁某公司的营业执照，以及一份五象新区国土局发给蒲庙镇龙岗村清平坡第一到第四村民小组的复函。除此之外，未挂有其他有关证照。项目周围区域是一片空地，该楼盘地基还未开工建设。
”


2
说法

项目用地涉及官司已被诉讼保全



“这个项目正与我们公司打官司，没想到却违规建设售楼部卖房了。”在该项目现场，广西南宁沃宁商贸有限公司（下称沃宁公司）负责人周先生向记者出示了几份邕宁区法院民事裁定书。他说，2012年3月份，该公司与龙岗村清平坡第一到第四村民小组签订了《土地联营合同》。



当沃宁公司配合政府部门办理一些手续时，这4个村民小组不愿意再与沃宁公司合作，而找到另外一家公司开发该地块。为此，2018年10月份，沃宁公司就向辖区法院对其中3个村民小组提出诉讼保全申请，并于11月16日得到法院支持。







邕宁区法院做出的民事裁定书显示，

沃宁公司为保证村民小组继续履行《土地联营合同》，防止村民将该三产用地与他人签订或履行联营、出租、合作开发等行为，其提供财产担保后，诉讼保全申请得到法院支持。



为此，自该裁定作出之日起至该案裁判生效之日的30日内，法院禁止龙岗村清平坡第一、二、四村民小组，到有关部门办理或补办本涉案土地的规划许可证、建设用地批复、不动产证书和建设施工许可证等。



周先生表示，目前该楼盘已开售，很多购房者却不知道这些情况。为了让购房者避免不必要的经济损失，他就通过各种途径将内情公之于众，“我们已打算长时间应付这场官司，诉讼保全还会不停地延续下去的”。



3
回应

有关部门已责令售楼部停止违法占地建设



在售楼部内，记者向置业顾问表明身份后，她叫来龙岗村清平坡第三村民小组的杨姓负责人接受采访。该负责人表示，

“
这个售楼部手续仍在办理之中。至于不再与沃宁公司合作的原因，主要是这家公司给出的土地租金低，手续办理又慢。
”


第四村民小组的杨姓负责人也表示，售楼部和项目地块的证件正在办理中，但对他们与沃宁公司之间的纠纷不作评论。







随后，记者联系到了目前该项目的开发商负责人马某。马某表示，建设售楼部的相关证照已办好。当记者要求其出示楼盘销售所需的建设用地规划许可证、建设施工许可证等相关证件时，对方却迟迟未能拿出。



12月26日，记者来到邕宁区整治违法用地违法建设办公室。相关负责人表示，不久前，他们接到投诉，就派辖区城管大队执法人员前往现场调查。



由于售楼部方面未能现场提供合法的用地、规划审批手续，他们就给对方下达了《责令停止违法占地建设行为通知书》，责令当事人立即停止违法占地行为。目前，他们等走完法律程序后，就上报城区政府进一步处理。



购买小产权房有什么风险？
三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后的就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。



三产用地可以通过出租或合建开发等方式获取收益。在三产用地上开发的房子，是小产权房，不能办理商品房产权证，一般不能买卖。



因为三产用地虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。





购买小产权房，会面临一些风险：


1产权得不到保障



小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的《集体土地使用证》，即宅基地证。不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。



2无法进行银行贷款和抵押贷款



由于小产权房没有经过备案，没有房产证，因此银行是不给予贷款的。购买小产权房需要一次性交清房款。即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。



3购房合同缺少法律支持



在小产权房的买卖交易中，双方签署的购房合同不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，双方签订的合同是得不到法律保护的。



4面临被拆除的风险



属于违法用地、违法建设的小产权房，如果与政府的规划相冲突，很有可能被拆除，购房者的利益很难得到保障。



5质量安全无法保证



一些小产权房开发商偷工减料，存在质量安全隐患。这类房屋一般由土地所在村子开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证外，入住后的物业管理也容易出现问题。