第二套房公积金贷款的限制条件是：‍
　　一、第二套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。根据目前的相关规定，只要申请个人住房公积金贷款的人，在各个商业银行、公积金中心没有住房贷款业务正在发生，并符合其他的住房公积金贷款条件，都可以获得相应的批准。
　　二、购房者只要不欠银行房贷（无论是商业贷款还是公积金贷款），就可以用公积金贷款购买第二套房。如果您的第一套房贷款尚未结清，您将不能使用公积金贷款。现在好多地方都出了限购政策，这主要是分地区的。虽然有了一套住房贷款还是可以贷款买第二套房，但是二套首付最低都30%起了，有的甚至是60%，剩余部分再贷款。

尽管可以贷款购买二套房，但是个人在首套房没有还清的情况下，也有一些特殊的情况会导致目前无法办理第二套按揭贷款。如，个人首套房如果是申请的公积金贷款，如果第二套房子也要申请公积金贷款的话，就需要先把首套房公积金贷款还清后才可以办理。

还要一点需要注意的是，目前的购房新政策，也和首套房按揭贷款有关，不少城市的购房，是建立在首套房按揭贷款已经还清的基础上的。只要将首套房按揭贷款还清后，才可以享受第二套房只需要30%或者40%首付款的新政策。

一套贷款未还清，怎么贷款买第二套？

1、购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;

2、符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料;

3、买卖双方到贷款银行指定(认可)的评估机构进行房屋评估;

4、律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》;

5、贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款;

6、买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续;

7、购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;

8、买卖双方将过户后的房屋权证送交贷款银行办理抵押登记手续;可以办理二套房贷款。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

目前二套房认定标准：

1.贷款买过一套房贷款已结清再贷款买房，算首套。若贷款未结清，算二套。

2.个人名下有两套房的贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。

3.夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款，已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清，算二套房以上。


4.12成都颁布的楼市新政，直指影响买房的最重要的因素——信贷政策。由于本次其中很大一部分涉及金融信贷，业界把该条新政称为“412限贷”新政。



但在本次“限贷”新政的细则当中，并未涉及到如何使用公积金买房，如名下已有用公积金贷款的房子再买第二套怎么算？首套房是商业贷款买第二套用公积金算首套吗？公积金和商业贷款组合贷的又该怎么办？



为了帮助买房者在412“限贷”新政之后更加经济地使用公积金贷款，记者于今日（4月14日）拨打12329公积金中心热线进行咨询。



敲黑板

公积金贷款基本政策在这里

按照成都住房公积金管理中心的规定，购买首套住房或已有一套住房并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%，执行同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。所购再交易住房楼龄在十年以上的，则相应提高一成的首付款比例。



对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭不予以贷款。住房公积金个人住房贷款，单笔最高贷款额度为70万元，单职工单笔最高贷款额度为40万元。目前个人公积金贷款年利率，五年以下（含五年）2.75%，五年以上3.25%



对答案

三种典型情况，解答在这里

案例一：赵先生第一套房是公积金贷款，现在想通过银行商业贷款买第二套房，请问银行贷款的首付和利率是多少么？



答：如果赵先生的公积金贷款已经全部还完，通过银行商业贷款买第二套房，按照首付3成、利率最低9折来执行；如果公积金贷款未还完，通过银行商业贷款买第二套房，按首付最低6成（天府新区、高新南区7成），利率上浮10%来执行。



勾重点：无论是公积金贷款还是银行商业贷款，在人民银行的征信系统上都会有贷款记录，只要系统中显示有未还完的贷款，则买第二套房都按二套房贷的政策执行；如果征信系统中无贷款记录，买二套房按首套房贷款政策执行。



案例二：钱先生第一套房是通过银行贷款买的，现在买第二套房，他想用公积金贷款。这种情况公积金贷款的首付和利率是多少呢？



答：如果钱先生首套房的银行贷款已经结完，通过公积金买第二套商品房，按公积金贷款的“首套住房或已有一套住房并已结清相应住房贷款余额”的对应政策执行，即首付3成，利率五年以下（含五年）2.75%，五年以上3.25%；如果第二套买的是二手房，楼龄10年以上的，首付4成，利率不变。



如果钱先生的首套房银行贷款还没有还完，第二套房想用公积金贷款买，则最低首付4成，利率上浮10%；同样第二套房如果是买的楼龄10年以上的二手房，则首付最低5成，利率上浮10%。



勾重点：购买首套住房或已有一套住房并已结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为30%；已有一套住房但未结清相应住房贷款余额的，最低首付款比例为40%，执行同期首套住房公积金贷款利率的1.1倍。买二手房，楼龄10年以上的首付都要提高1成。



案例三：孙先生第一套房是“公积金＋银行商贷”的组合贷，如果他要再买第二套房，贷款政策是什么样的？



答：组合贷，如果第一套房的贷款已经还完，再贷公积金或者银行商业贷款，都还是按照首套的政策来贷；如果组合贷的贷款没有还完，买第二套房的银行贷款政策，按照首付最低6成（天府新区、高新南区7成），利率上浮10%来执行；如果首套房组合贷的贷款没有还完，公积金停办，不能办二套房贷。
二套房以啥为标准？
以“家庭”为单位

据了解，目前，吉林市商业贷款的二套房界定标准是以“家庭”为单位，只要夫妻双方有一人曾经贷款购买过房源，再贷款购买，将被视为二套房，并执行二套房商业贷款的利率和首付。

以“认贷为主”

除了以“家庭”为单位进行查询的要求之外，商业贷款二套房政策的认定标准仍以“认贷为主”。

为了能更方便的说明，记者在这里举例说明。



1、假如购房者第一套住房用商业贷款购买。但是已经还完贷款并出售给他人，再次贷款买房，是否算二套房？

按照商业贷款二套房政策规定，购房者在贷款购房之前，银行会先做征信记录的查询。不论之前贷款购买的房源是多大面积、在哪家银行贷款购买，还是已经转让给他人，只要在征信记录上查询到有过贷款经历，都被界定为二套房。

2、假如购房者第一套住房使用住房公积金贷款。第二套住房用商业贷款，那么算不算是二套房？

在贷款之前，贷款人应该先到银行查询征信记录。在查询过程中，购房者所有的贷款记录都会显示。所以，即便是第一套住房使用住房公积金贷款，再次贷款购房都将被视为“二套房”。

你能贷出多少钱？
主要看家庭月收入



无论是首套房还是二套房，在用商业贷款买房时，要审查贷款人的收入比例，这关系到贷款人买房的首付比例，月供偿还额度等方面。大多数银行的规定，家庭月收入应该是月还款额的2倍。假如贷款人家庭每月贷款的还款额是2000元，那么家庭的工资收入则必须在4000元以上。

值得注意的是，贷款二套房审查家庭月收入也得算上贷款第一套房的还款额。打个比方，李女士贷款第一套房目前月还款额是2000元，第二套房贷款月还款额也是2000元，那么每月贷款还款额为4000元，根据银行规定，李女士的家庭月收入应该是在8000元以上。

虽然，目前贷款购买二套房银行规定首付可以降至30%—40%，但是如果家庭月收入不能满足月还款额的要求，就得提高第二套房的贷款首付，或者是把第一套房贷款还清。