商业贷款最多能贷30年，商贷在满足条件的情况下，可以转为公积金贷款，减少利息支出。商业贷款转公积金贷款办理流程：

第一步咨询受理贷款转贷申请人到原商贷银行咨询，如果符合转贷条件，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。

第二步提交资料

1、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（借款人为单身的由民政部门出具单身证明)；

2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;

3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;

4、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》（二手房商贷转公积金贷款）；5、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书；6、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。

第三步贷款受理

1、受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料；

2、查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；

3、受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；

4、对符合条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能以下是几个会影响二手房贷款年限的因素：

一、二手房房龄

房龄是直接影响房贷年限的。我们在买二手房时一定要注意查看二手房的房龄，一般来说，购买房龄偏老的二手房获批的贷款年限都比较短，城区的老房子大都属于这类。

由于房龄偏老，实际价值评估会更加谨慎，如果房龄超过20年，银行很可能直接拒贷。如果房龄在10年以内，比如次新房，满五年唯一的二手房，则很容易获批较长的贷款年限，通常都能达到20年以上。

二、土地使用年限

土地使用年限和房龄不是一回事，我们通常所说的70年、40年指的就是土地使用年限。土地使用年限的起始时间是开发商拿地时间，而房龄则是从开发商交付之日算起。通常情况下，房龄是短于土地使用年限的。部分银行对土地使用年限也有规定，要求贷款年限不得大于土地使用年限。

三、公积金缴存状况

如果购房者选择贷款利率很低，高收入人群如果选择长贷款年限，实际上是占用了贷款买房，但实际上考虑到借款人的还款能力，银行在审批房贷时，都会要求贷款期限与借款人年龄之和不得超过一定年限，一般是60年或65年。商品房最长贷款期限为三十年；私有产权转让房、拍卖房最长贷款期限为二十年。

影响贷款年限的因素有：

1、贷款申请人的年龄。银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄+贷款年限不超过65年”，就是银行行能够为其办理的贷款期限。　　

2、贷款房屋的房龄。贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。　　

3、贷款申请人的经济能力。另一方面，对于贷款买房的申请人来说，如工作收入、工作稳定性、储蓄存款、资产情况等也是银行考量的因素，也是自身贷款年限申请时间的衡量因素。经济实力较强的借款人可以考虑贷款年限较短，有一定还款压力的贷款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的贷款方案。而经济实力稍差的借款人，需注意自身经济条件是否允许其承受较大的还款压力，如果银行信誉资质等方面较好，这类人群有可能会获得较高8成20年的贷款。购房时合理运用贷款，可以增加我们的资金杠杆，减轻短期资金压力，是每个普通刚需购房人都要了解的事情。



很多朋友都知道，购房贷款有三类：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。但对于影响贷款办理结果的一些细节与注意事项，可能大家就不是那么清楚了。



今天，老金就跟大家聊聊，申请购房贷款，你应该知会的几件事。




三类贷款的简要说明

这三类贷款中，商业银行贷款的利率最高，它是以央行发布的基准利率为基础，进行适当的上下浮动。



目前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%，在调控加码的当下，大部分地区商业银行都采取了利率上浮的做法。



公积金贷款利率相对较低。央行目前的公积金贷款基准利率是3.25%，但各地及各银行标准有所不同，比如您购买二套房如果走公积金的话，一般要上浮10%。



组合贷款就是同时采用了上述两种贷款，一般是公积金贷款额度达到上限之后，结合商贷而采取的一种贷款方式。



申请组合贷款时，一般只需要去银行办理，而不需要跑公积金中心。




我的申请已经批准，但贷款就是下不来？

有些小伙伴在的房贷申请已经获得银行批准，但迟迟等不来放款，这是为什么？



首先，我们了解一下这几种贷款的放款时间。



商业贷款，一般一两周就可以放款。但如果赶上月末、年末的话，放款周期会适当延长，尤其年底阶段，放款速度会显著慢于平时。



公积金贷款，正常来说是45天内放款。组合贷款，一般至少需要60天才能放款。


如果走的是商贷，申请资料没问题，银行也批了，但贷款始终下不来，很可能是银行本身的信贷额度用完了，没钱贷给你。地方性的、资金实力不强的小银行容易出现这种情况。



公积金贷款也如此。每年，公积金管理机构给予每个城市的贷款额度是有限的，所以在最近几年楼市火热时，一旦过了六、七月份，就可能出现公积金贷款额度“用完”的情况。这样一来，后面的人就无法申请了。



所以，希望用公积金贷款购房的小伙伴，建议从年初开始就尽早申请。



住宅与公寓，贷款条件完全不同

最近，住宅销售的逐渐饱和，让不少开发商打起了公寓的主意。虽然在我们购房者看来，二者在功能上区别不大，但在贷款条件上，却有着天壤之别。



贷款方式与比例方面，购买普通住宅可以用公积金或商业贷款，首套房首付比例一般不超过30%；但购买商业公寓只能走商业贷款，首付比例一般不低于50%；



贷款年限方面，普通住宅最多可以贷款30年，而公寓最多只能贷款10年；



贷款利率方面，公寓的贷款利率一般是基准利率上浮10%~20%甚至更多，而普通住宅贷款，则有可能做到基准利率的下浮。

吐血整理！武汉买房所有政策—2019年最新版更新！欢迎收藏。

主要是以下八大部分：

一、武汉买房条件、首付

二、武汉限购、不限购范围

三、最新房贷利率

四、刚需买房最新政策

五、买房流程（含购房需要的资料如房查、征信等如何查）

六、武汉精装修限价政策

七、如何落户武汉户籍？

八、大学生八折房相关政策



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武汉买房条件和首付





（武汉购房政策，欢迎复制转发）



一、具体如下：

（一）本市户籍

1、首套房

在武汉无房无贷，在限购区域购房，首付比例不低于30%。



2、二套房

在武汉市拥有1套住房（无论贷款结清与否），则在限购区域买房，二套房首付比例不低于50%，购买非普通住宅（144平以上）首付比例不低于70%。



3、二套房及以上

在武汉市拥有2套及以上住房，则不得在限购区域内购房。



4、公寓和商铺（40年产权的）首付一律5成，只能商贷+最多10年贷款。



5、武汉集体户口买房的，身份证地址必须与户口本地址保持一致。



6、在不限购区域，理论上首套房最低首付2成，二套房最低首付3成，且首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，也就是只要所有贷款都还清，即算首套房。



（二）非本市户籍

1、买房条件:

提供自购房之日起前2年(含2年)在武汉市连续缴纳社会保险或者个人所得税证明。



2、首套房

在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。



3、二套房

在武汉市已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。



（三）不限购区

1、只认贷不认房

即：不论是否拥有武汉户籍及在武汉名下是否有房，只要没有房贷，在武汉不限购区购房均视为首套房，政策层面首付比例不低于20%，但实际上武汉不限购区楼盘普遍都要求首付比例不低于30%。



2、二套房

在全国范围内名下有一套商品房贷款的，视为二套房，最低首付比例不低于40%。



3、二套房及以上

在全国范围内名下有2套及以上商品房贷款的，可在武汉不限购全款购买商品房。



二、如何认定是否为本市户籍？



①购房人家庭成员为购房人本人、配偶及未成年子女。购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。



②购房人持本市集体户口的，凭本人身份证(不含临时身份证)记载的发证机关所在地作为判断是否为本市户籍的依据。



③购房人持军官证、士兵证、警官证(不含本地公安机关工作人员)的，原则上视同为本市居民。



三、外地人购房需要提交什么资料？



提交连续两年（24个月）省直机关或企事业单位社会保险和工作单位证明，且只能在武汉购买一套住宅。注意：部分区域（如汉阳）不认省直社保。



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武汉限购和不限购范围



限购区域：

江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、东湖生态旅游风景区，以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。



东西湖区：金银湖、金银潭、吴家山片（京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西）。



江夏区：纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片（江夏区107国道以东、沪蓉高速以北）。



黄陂区：盘龙城片（武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速以西、府河以北）。



长江新城起步区限购且限售：



1、长江新城近期起步区内（其四至范围为：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，西南至张公堤路，北至江北铁路）实施存量住房限售措施，取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》未满3年的，不得上市交易；



2、扩大武汉个人住房限购政策执行范围，在现有限购区域外，新增长江新城近期起步区部分区域（其四至范围为：东至武湖泵站河，南至长江北岸，西至滠水河、府河，北至江北铁路）。



不限购区域：蔡甸、新洲、汉南，江夏五里界，黄陂的汉口北、横店和前川板块。

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武汉最新房贷政策



一、商业贷款：首套房利率上浮15-30%不等

目前国有四大行及其他大银行普遍首套房利率上浮15-30%。不同银行甚至不同支行对不同楼盘提供住房贷款时的利率上浮情况会有一定的差异，具体情况以具体楼盘合作银行提供的政策为准。



利率上浮解释：目前基准利率为4.9%，如上浮30%的意思就是按照4.9%×（1+30%）=6.37%利率执行。如果以后基准利率调整，调整后你的月供会在新的基准利率上依然上浮30%来计算，并跟随你30年(贷款30年情况下）。