一、购房者按揭贷款购买商品房，如果贷款未结清，按照二0一5年最新政策，将执行二套房政策，最低首付比例调整为不低于四0%，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过二年（含二年）。二、最新首套房认定标准一、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套。二、贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套。三、全款买过一套房贷款买房——算首套。四、全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套。5、个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套。陆、个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套。漆、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。吧、夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套三、最新二套房认定标准由于认贷不认房政策的出台二套房的界定要简单些一、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套。二、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上。三、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款，已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。四、认贷不认房二0一四年9月三0日，央行银监会发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确指出首套房贷利率为下限为贷款基准利率的倍对拥有套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策。同时，又申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款人偿付能力信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。“认贷不认房”是指在界定二套房时如果买家在银行征信系统里已经登记有一条贷款买房的信息贷款，还未结清那么又申请贷款买房时将界定该房为二套房或以上。如果已经结清所有贷款，即使买家名下已有一套房银行业金融机构依然执行首套房贷款政策。如果买家名下已有二套及以上住房并已结清相应购房贷款又申请贷款购买住房银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。假设名下有一套房子且没有贷款或者已结清贷款，再买房时可以享受首套房贷款政策但如果贷款未结清，将执行二套房政策会影响，不过影响不大，只要你是正常还款，没有逾期就可以申请，还有就是你的银行流水需要覆盖你的抵押贷款，你的收入可以覆盖抵押贷款的月供加上二套房的月供，如果首套房是全款拿去作抵押的话在买二套房是按照手套房的按揭标准来办理的，办理贷款流程如下：
准备身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水（已婚带夫妻双方资料）
第一套房子按揭贷款已结清在贷款属于首套房，公积金贷款首付2成，商业贷款首付3成从今年初开始，各家银行的首套房贷利率全面收紧。融360数据显示，今年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。但是你知道目前昆明的首套房、以及二套房房贷利率到底涨了多少吗？





昆明部分银行房贷利率（融360官网截图）



昆明同样出现了房贷利率全面收紧的现象。根据融360官网数据，目前昆明的10家主流银行：中行、招商、建行、邮政储蓄、交行、富滇、浦发、中信、工行、农行的首套房最低利率均在基准利率基础上上浮了10%，平均房贷利率为5.59%。首套房贷款的最高利率为上浮20%，贷款的利率基本为5.88%。



此外，二套房的房贷利率上涨的幅度不一，中国银行、建设银行的最低贷款利率上浮了15%，即贷款利率最低为5.64%。其他的几家银行二套房贷款利率基本上浮20%，利率为5.88%。（备注：银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等情况有所不同，以上数据仅供参考）



实际上，昆明房贷利率也的确是全面上涨了。最近要买房的张女士告诉云南房网，她咨询过交通银行、富滇银行、建设银行，得知这些银行给出房贷利率基本都是上浮10%，部门银行有可以做到上浮5%，但是需要贷款人的各项资质“都不错”才可以。并且首套房的首付比例基本都是2.5成。



总的来说，房贷利率的大幅上涨，完全就是变相的上涨房价。为什么，这么说呢？小编来给你算一笔账，就一目了然了。





商贷、公积金贷款利率对比（图片来源于网络）



以贷款100万，贷款时间30年等额本息还款，如果4.9%的基本利率贷款，总还款金额为191万元，每月还款金额为5307元。如果按照上浮10%的利率计算，那么还款总额为201.9万，每月还款金额约5609元。



那么，这30年多出的利息就会多达近10万元。也有人说，商业贷款利率那么高，我可以用公积金贷款。那你可能有点天真。



先来公积金的贷款政策，根据昆明市最新政策：贷款人的住房公积金需要连续缴存需要满1年，贷款最高额度由为“单职工缴存家庭30万元，双职工缴存家庭50万元”。也就是说如果你选择公积金贷款，两个人最高只能贷款50万元。并且昆明在售楼盘中支持公积金贷款的数量也较少，可选择的楼盘却没几个。想要用公积金贷款，着实困难。