凭房产证和土地证到商业银行申请循环贷款。根据评估的房屋残值（现值扣除原值和未归还贷款），最多能贷款6成。

贷款只能是央行的基准利率，支付评估费和手续费。就是在现有的未还本金的基础上追加贷款，其实这个业务的本质就是银行指定一个担保公司先以自己的名义帮忙垫资，然后再拿房子做一个抵押消费贷，但是现行的优惠利率可能就没办法享受到了。

依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押，也可以做三次抵押，目前，国内做余额抵押的常见形式，一般是五色土抵押、典当抵押或专业贷款公司抵押等。

房屋二次贷款必须同时具备以下条件：

1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;

2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;

3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;

4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人;

5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管;

6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

《担保法》规定：抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。不少人买房后，房贷还没还完，由于工作调动等其他原因，要将房子卖掉。那么，处于还贷中的房子能卖吗？房主应该怎么做才可以合理、合法的将有贷款的房子出售出去？今天就由小编来告诉您！



（一）处于还贷中的房子能不能卖？

根据《物权法》的规定，抵押期间，房屋产权人未经银行同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋产权人代为还清银行的债务。

因为贷款未还清的房子是不能变更产权的，买房的人拿不到产权证，所以只有还清银行的债务后才能过户。

（二）未还清贷款的房子怎么卖？

第1种方法、可申请提前还款，偿还完剩余贷款后再出售

如果房主有足够的资金，可咨询贷款银行，申请提前还款。等到贷款偿还完毕之后，就可以办理出售以及房屋更名手续。由于在房屋按揭还款期间，房屋产权证上存在“房产抵押”字样，所以房主需要等到还清银行贷款之后，携带银行提供的他项权利证、贷款还清证明等，到当地房管局拿到房屋的他项权，然后才能正常的上市交易。

第2种方法、用买方的首付款先缴清剩余贷款

如果卖方剩余贷款不多，或者买房有足够的首付款，则可采取这种方式。比方说，卖方贷款100万，现在还剩30万没有还清，如果买方能支付超过30万的首付款，那么买卖双方就能顺利将房子从银行中解押出来进行交易

第3种方法、转按揭

转按揭是指把房子出售或转让给第三人，由第三个人向其他银行重新申办个人住房贷款，变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。

转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，但有的银行是不办理这方面的业务的。另外，转按揭一般是通过中介公司办理。因此，如果想要以这种方式解决房屋交易问题，可以提前向中介公司咨询。

第4种方法、用其他抵押物进行贷款

如果卖方有银行认可的抵押物，比如其他房产、车子等，那么卖方可以把这些抵押物抵押给银行，获得一定的贷款来还清剩余房贷，卖方还清房贷后解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押给银行的抵押物解押，最终完成整个交易。对于大部分人来说，买房动辄要花费几十上百万的巨资，根本就无力承担，因此只能按揭贷款。但是后面想卖房的时候，贷款还没还清，房子还抵押给银行的，应该怎么办呢？别着急，以下几种方式可以帮你解决这个难题。





方式一：房贷转按揭

房贷转按揭是什么意思呢？其实就是将剩余贷款的债务，转给新的买房人，不过这种方式有局限性。首先需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。其次，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，时间会拖得很长，对于急于卖房的人来说，比较麻烦。

此外，不同的银行也有不同的规定，有的银行可以比较便捷的办理，而有的银行会设置层层阻碍，甚至不接受转按揭这种方式，所以一般使用这种方式的人比较少，具体大家还需要到银行咨询。

方式二：用买方的首付款缴清剩余贷款

这个方式一般使用的比较多，因为可以节约很多时间，中介一般也会提供担保服务，避免双方出现纠纷。当然，使用这个方式的前提是卖方的剩余贷款不多，或者说是买方愿意支付的金额能够覆盖全部贷款。比如说贷款100万，现在还剩50万没还清，如果买方可以支付50万的首付款的话，那么就可以很快速的解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。





具体流程是：

1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。

2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。

3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。

4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

方式三：利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷

如果买方因为不信任或者其他原因，不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，先拿来还房贷。这种方式有点拆东墙补西墙的味道，但也是万不得已的最后招数吧，如果你连抵押贷款都没办法，那就彻底没戏了。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。