二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价70%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于全套房屋成交价的56%，因此二手房买主的首付款比例将大增.



二手房首付计算方式：

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)
贷款额=二手房评估价×80%(首次贷款额度可达80%)
二手房过户的税费：看买方缴纳的
1、契税(买方缴纳)：普通住宅按买价征收1.5-2%;90平米以下首套住房按买价1%征收;非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收你好二手房评估价是根据房产的地段楼层面积格局装修等因素综合评估的交易时的评估价由当地房产交易部门评估
贷款时的评估价由当地有资质的评估公司来评估一般他们都有地段楼层的差价表主要根据这个来进行评估当然到房产实地评估后会根据实际情况有所调整
一般评估公司给出评估单价为XXXX元/每米然后自己乘以你房产的建筑面积既是房产评估价
希望对你有帮助！连续3个月“无一城市涨价”的情形出现变化。1月18日国家统计局发布的“12月份70个大中城市住宅销售价格”显示，2014年12月份全国70个大中城市中，深圳房价比上个月涨了1.2%。郑州房价与2014年11月份相比较持平。然而，郑州突然开收的“20%个税”，让楼市面临诸多不确定性。业内人士分析，此举将使二手房市场受到重大影响。

动态|去年12月郑州房价不升不降

2014年12月份的数据显示，70个大中城市中，价格下降的城市有66个，上涨的城市有1个，持平的城市有3个，郑州和武汉、赣州同为全国房价环比持平的3个城市。唯一涨价的城市是深圳，比2014年11月涨了1.2%，而从2014年9月~11月，全国70个大中城市的房价“无一城市涨价”。

同样反映房地产市场风向的还有二手房市场的数据。国家统计局数据显示，70个大中城市中，二手房住宅价格环比下降的城市有60个，上涨的城市有8个，持平的城市有2个。“目前一线城市二手房价格4个都出现了上升。另外，郑州二手房价环比涨了0.2%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟称，全国房价环比总体降幅继续收窄，出现分化状态。一方面，一线城市新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上，远高于全国平均水平。另一方面，二、三线城市房价仍然下降，降幅缓慢收窄。

政策|1月8日起郑州开收“20%个税”

据郑州市税务部门有关负责人介绍，郑州市税务系统已升级，所以现在对于能查到房屋原来交易价格的房子，在二手房交易时，严格按照“差价20%”征收个税。

据悉，根据“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式。因为新的税务系统将契税和地税联网，即便老百姓房子原始发票丢失，仍能通过系统查询到房子的原来价值。

案例在此，一看就懂>>

曹先生

郑东新区东风南路和福禄路交叉口附近一小区业主。

所售房屋

128平方米，市场价1.1万元/平方米，总价140.8万元。

交易过程

○2014年11月，通过中介找到合适买家，此时过户可按照房价全额的1%缴纳个税，即1.408万元。

○但买方因为办贷款进度比较慢，他们一直等2015年1月15日才过户、交税。此时契税仍按照4%的比例征收，但是个税变成了19.2万元，比11月份的额度多了17.792万元。

个税计算

郑州市税务部门有关负责人解释，曹先生的房子原价为3500元/平米，总价为44.8万元；现在房子价值1.1万元一平米，总价为140.8万元。按“差价20%”的征收办法，曹先生需要交纳的个税应为（140.8-44.8）×20%=19.2万元。

官方释疑

○省地方税务局有关负责人称：二手房交易征收个税分为两种情况。一种是核定征收，即纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%。另一种是查验征收，纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=（计税价格-原值）×20%，也就是所谓的差额的20%（注：查验征收计算方式比较复杂，这里为了说明问题，采用比较简便的公式，具体计算价格还以税务部门计算为准）。

○2014年11月份，郑州税务系统还是老版本，曹先生声称自己把契税发票丢失，就无法提供房屋原值凭证，税务部门只好按照房价1%征收个税。而2015年1月8日起，新的税务系统开始上线，可查出曹先生房子的原始发票信息，确定这套房子的原来价值，所以就按照‘差价20%’征收契税。

影响分析

河南省内一家大型房企销售总监何先生认为，此举将抬高房价，不论是买二手房的还是卖二手房的，都不能从这个政策中获益。河南省商业与经济学会常务副会长兼秘书长宋向清称，因为这项税，房价起初可能降低，但长远看最终还是会转嫁到买房者身上。最近在后台，有网友向小编提问，同一地段的住宅和商铺，差价多少才算合理？聊宅小编认为，地段不同，地域不同，对住宅和商铺的价格都是影响的，一般在30%-40%之间或左右算比较合理的，而且多是住宅价格高于商铺价格，但是后期投资收益却是难说。借此机会，聊宅小编就给大家分析一下住宅和商铺投资的差异所在。






1、获取投资价值的方式差异

商铺是用来生产经营使用的，以出售商品或者是出租的形式获取盈利；住宅投资则是以二次出卖，获得差价为主要盈利方式，以出租房屋的形式获得盈利对于住宅投资者来说，盈利太慢，不作为投资客主要的方向。



整体来说，虽然买入的时候，住宅要比商铺贵，但是商铺投资以长期为主，住宅投资以短期为主，而且，商铺是时间越久，获得的租金回报率和收益率就越高，住宅的投资回报率则会受到时间的影响，而逐渐走下坡路。



2、投资受政策的影响

就目前的楼市发展现状来说，投资住宅的人越来越多，而楼市的形势和政策的严峻性也主要是针对住宅进行调整的，主要是扼制投资客，稳定房地产市场，避免房价过快上涨，所以，整体上，虽然投资房产价值很大，但是政策的限制性也很大。



商铺在投资的过程中，受到政策的影响是相对较小的，而且国家鼓励自主创新，大众创业，商铺带来的实体经济对国家税收和社区居民的生活都是十分具有必要性的。






3、购买成本

如果说，某一地段的住宅和商铺的差价在35%，从初期的投入成本来看，住宅最低30%首付，商铺50%，如果说住宅单价10000元，商铺单价6500元，住宅和商铺的面积都为40平米，那么在首付上，住宅需要12万，商铺需要13万。在相同条件下，住宅和商铺的投入相差不大，重点的投资差异是由后期来决定。



4、两者交易所需要的税费

在购买住宅和商铺的过程中，也需要交纳一定的税费。整体来看，商铺的交易税费要比住宅高，但是商铺的交易税费，尤其是二手商铺的交易税费是需要买卖双方协商分担完成的，而二手房的买卖，税费要买家全部承担。



税费具体内容主要是包括契税、营业税、个人所得税、印花税及其他杂项费用。






5、增值空间

商铺的选址，尤其是社区商铺、社区底商，基本是处于地段好，人流量高，营业收入很稳定的区域，而且随着时间的延长，社区入住率的提高，商铺的营业收入或者是租金一般情况下是会逐年增加的，不会受到社区老旧的影响，只会越老越值钱。



住宅的升值或者是贬值受到市场的影响比较大，市场火热，房子的升值空间大，市场冷寂，房价也会随之回升。投资住宅看的就是一个时机和等待的耐心，抓住机会了一次出手，机会未到，只能默默等待或者出租赚取租金。另一方面，住宅受到房龄的影响也较大，升值空间变动较大。