特价房是目前很多楼盘竞争的利器，很多楼盘都会宣讲“特价房数量不多”，那么特价房就真的如宣传上说的那样吗?记者经过实地调查发现楼盘确实是有特价房存在，但是有些特价房却给人一种被糊弄的感觉。

通常购房者对特价房的理解是，在同等的房屋条件下，为了达到促销的目的而拿出来特卖的房子。但是很多时候开发商的特价房概念和购房者特价房的概念是不一样的，记者走访了几个有特价房销售的楼盘，发现市场上存在两种意义的特价房：一种是采光和楼层不好的，一种是整栋楼一个售价的。

采光和楼层不好的房子是销售难度大的，通常这种户型即使到了尾盘阶段也难以销售，所以开发商会在清盘的时候将此类房子推出来做特价处理。有些开发商认为此类房子早晚得做特价处理，还不如在项目开始销售的时候就拿出来博眼球，带动一下其他房子的销售。

整栋楼一个价确实是货真价实的优惠。前段时间，济南有2个楼盘采取了整栋楼一口价的销售，即使处于市场不好的情况下，这两个楼盘的房子却依然卖的十分火热。万象新天的整栋楼一口价的成交率达到了100%，中海国际社区整栋楼一口价的成交率达到了80%。

赠送的面积难有法律保障

开发商经常会打出赠送面积的广告语，那些承诺给你的面积真能享受到吗?在赠送面积的事情上，人为的可操作性很强，购房者很少能真正占到便宜。一位房地产从业者告诉记者，很多时候开发商所赠送的面积，其实早已经算入到总房款之中了，只不过购房者不清楚罢了。有些时候开发商赠送的面积基本上就是飘窗和天井，济南就有一个在售楼盘，承诺买房送面积，其实所赠送的面积就是楼体的天井。开发商承诺楼体验收之后，再统一帮购房者修改墙体，将天井部分纳入到房屋整体使用面积中来。

面积赠送是不合法的，而且赠送的面积是不可以写入到购房合同和《房地产证》当中的，即便开发商承诺赠送一部分使用面积，但是如果交房时开发商没有兑现承诺，购房者也没有办法进行维权。日后购房者如果要将房产抵押和出售，赠送的面积是无法进行评估的，所有的交易均以购房合同或者房产证作准。

真卖的很快吗?

记者在东部一楼盘看到，看房的人并不多，但其工作人员却声称房屋卖得很好。置业顾问拿出销控表给记者观看，在销控表上，近80%的房屋都被打上了深色标记，据置业顾问介绍，黑颜色的都是已经售出的，灰颜色是已经预定的，少量的白颜色房源才是可售的。“您看，我们这卖的好吧，不到两个月的时间，几乎都快卖完了。”该置业顾问对记者说道。按照这名置业顾问的说法，该楼盘在两个月内共卖出了292套房子，占销控表上总房源数的90%还多。

但是记者通过官方渠道查询到的却又是另一种结果，在济南市住宅与房地产信息网上，记者看到，该楼盘房源有80%被打上了红色标记，记者咨询网站负责人得知，这些被打上红色标记的是回迁房，并不是普通的商品房，也就是说这部分房屋并不是该楼盘售出的。记者把回迁房去掉再计算，网站上显示其可售房源仅有不到100套，而其售出的还不到50套，也就是说，两个月内，该楼盘仅售出了其可售房源的不到50%。

折扣当中的数字游戏

记者调查发现，不少楼盘给出的折扣名目繁多：开发商的葫芦里究竟卖的什么药?为何不化繁就简，直截了当地给出最终折扣?购房者在信息不对称的情况下，面对折扣乱象，怎样才能从开发商那里拿到底价?

持VIP卡9.9折、银行按揭9.9折、开盘当天认购9.8折、按时签约9.9折……五花八门的折扣，已经够令人头疼了，而有的楼盘还要外加“交5000元抵3万”、“交2万元抵5万”甚至“日进百金”等其它优惠。

开发商为什么会大玩这样的数字游戏?有业内专家表示，复杂的折扣很容易把购房者搅晕，开发商是利用消费者讨价还价的心理，造成“折扣越多实惠越大”的错觉。“在目前的房地产市场，高标价大折扣的现象十分普遍，这主要是从前几年国家规定商品房销售实行明码标价、一户一价之后，开发商的一种应对之策。”专家表示。

在各个楼盘的售房部，都摆放着一块房源信息展板，并明确标示出每套房子的售价，这样一来，不能像以前那样想涨价随时就涨。虽然价格的顶点受到限制，但打折总可以吧。于是，大家将公示出的价格尽可能地标高，市场不好时加大折扣和优惠力度，市场好了则收回折扣变相调价，从而做到收放自如，灵活应变。

买房也要学会讨价还价

既然房子售价存在较大的弹性空间，同一楼盘，不同的购房者或许会得到不同的报价，那么怎样才能从开发商那里拿到底价呢?

一楼盘置业顾问告诉记者，每个楼盘的销售价格制定出来后，都是有底价的，在标价基础上能打多少折开发商其实都心知肚明。全国性的大开发商，通常在开盘前一周将定价上报，本土开发商则由老板拍板定夺。但作为一线销售人员，为了实现更好的销售业绩，会想方设法促成交易，给出底价。

“购房者买房一定要学会讨价还价。”上述置业顾问告诉记者。首先不要表现出买房的迫切心情，也不要受售房部现场氛围影响，一定要头脑冷静，多挑房子的缺点。置业顾问在帮你解决疑问的过程中，也会帮你多争取优惠。所以，不但要了解楼盘各方面的品质，还要对比周边其他项目，做到心中有数。

此外，还要摸清所购楼盘是开发商自销还是代理销售。如果是代销，那么销售人员可能会追求溢价部分的利润，不会直接亮出底价。购房者可以从楼盘广告或户型图上查看是否是代销。

业内支招

看清折扣背后的玄机

1.付款方式不同折扣不同。采用一次性付款或者按揭付款，通常会有1到5个点的折扣，两者之间折扣差距越大，说明开发商回笼资金的需求越迫切。

2.办理VIP卡。有的VIP卡可直接享受1到2个点的折扣，有的则实行类似“交2万抵5万”的优惠。同时，办卡数量能看出房源的市场接受度，这可是开发商的定价依据，房子越抢手价格自然会被定得高一点。

3.开盘当天优惠。这是开发商逼迫购房者出手的一种手段，但实际上，往往不在当天购买而是通过与开发商谈判也能拿到该优惠。4.按时签约优惠。这类折扣点子一般还比较高。购房者认购之后一般只付很少的一笔定金，然后通常是7天之内签约，但有的开发商则缩短为3天，不给购房者考虑时间。

5.团购。可以是单位团购、媒体组织的看房团，也可以是三五成群的朋友自行拼团，开发商根据薄利多销的原则往往会给出额外折扣。

6.老带新。通过老业主介绍可以打折，而老业主也能获得物管费或提货卡之类的奖励，尤其是品牌开发商格外看重老带新购房的比例。

7.房型不同优惠不同。2房优惠2万元，3房优惠3万元，这是开发商为了刺激大户型的去化速度。一、真特价——房子自身原因妨碍居住舒适度

【户型设计相对不合理】

这类户型一般都会比较滞销，开发商为了整个楼盘营销做铺垫，或者是尾盘，会拿出几套较差户型作为特价房源，此类特价房适合资金有限但对面积有固定需求的客群考虑。

【楼层不佳或楼栋位置不好】比如遮光现象严重的不好房源，或者靠近社区垃圾点和变电所的房源以及加油站的房源，开发商会作为特价房来销售，虽然户型上看不出什么不同，但存在此类的“附加值”就让购房者有些后悔了，所以在考虑开发商可能给自己带来高性价比房源的同时，也考虑下此类附加不好因素是否能接受。

二、伪特价——开发商促销手段

【先涨价后特价】开发商先涨价之后再以“特价房限时抢购”的形式对某些房源给出优惠，此类“特价房”会与在售普通房源有较大的价格差，销售人员也会极力去推售此类产品，待“特价房”售完之后再拿出几套以同样的方式销售，直到“特价房”的销售也开始滞销，开发商再会以其他的形式将房价拉回涨价前的价格，而购买“特价房”的购房者却是以相同的价格买到了不一定喜欢的房源。

【优惠力度换汤不换药】项目普通销售是以每平米减一定额度的优惠，而“特价房”是直接在总房款中减去一定的房款或直接通过折扣来优惠，造成看上去优惠力度更大、性价比更高的错觉，但实际是特价房的优惠和项目自身的优惠基本相同，优惠的力度并没有购房者想象中那么大，而“特价房”又不能任意选择，致使很多购房者无法购买到自己需求的产品，从而后悔莫及。1、房子户型是否有硬伤

很多开发商拿出的特价房源本身都略带一些缺陷。尤其是户型方面，如异形房、拐角房、景观朝向不好、采光通风不好等。因此，在购买特价房时，应首先注意特价房的户型结构是否合理、是否适用，房屋的动静分区是否合理，房间的利用率如何等。

2、开发商资质

在购买特价房时，购房者要看开发商的手续（“五证一书”）是否齐全。建议最好了解清楚开发商的资质，优先排除掉一些不具备开发资质或者五证不全的开发商，因为这类开发商可能会把一些问题房拿出来以“特价”为噱头、吸引购房者购买。

此外，还要注意自己所要买的房子是否会烂尾。如果各位购房者觉得以上那些方法太过繁琐、无法辨别，那就直接看“开发商是否品牌开发商”就好了。

3、房子自身的品质好坏

房子的价值高低由其地段、户型、质量等等因素共同决定。

因此购房者在买房前不要单纯的被“打折”所引诱，要对房子的各方面细节进行具体的了解，多与周边的在售楼盘进行比较。毕竟房子的品质好坏直接关系到以后几年甚至几十年的家人的生活舒适度以及房子自身的涨值空间。

4、房子的面积配比

一套房子，各个功能分区的面积都是有一定标准的。如果房屋的面积比不协调，将会直接影响到居住的品质。

一般来说，房间面积比这样比较合理：厨房面积占房间总面积的11％～13％；贮藏空间的面积占房间总面积的10％；卫生间占套型面积的8％～11％；主卧双人卧大约占15平，次卧或单人卧9平左右，厨房5平左右，卫生间4平左右。

因此购房者在购买大户型房子时，更应仔细察看户型设计是否合理、客厅是否宽敞、房间利用率如何、卫生间和厨房的安排是否方便使用等。

5、房子所处位置

价格固然重要，但是特价房既然价格已经无再降价之余地了，因此就要更加关心房子本身。

除了前面所说的户型、面积配比之外，房子所处的位置也尤为重要。购房者务必进行实地踩盘，看房源所处位置是否靠近马路、是否在底层或顶层等等，对楼盘要进行全面考察，切不可因追求低价而放弃居住感受。

6、房子是否为真的特价房

这一点就需要购房者亲自到实地考察，与同楼盘或者周边楼盘的房子进行比较，从而判断该房源是否为真的特价房。因为有的楼盘为了制造卖点，会提高价格后再打折，比不打折时便宜不了多少。当然，还有的楼盘确实是打折了，但比周边相同地段、户型楼盘的价格却要高。

总之，对于特价房，大家一定要挣大眼睛看清楚！看清楚这套房子为什么特价？是房子本身有问题？还是开发商的文字游戏？弄清楚后，还要慎重选择特价房，千万不要白白做了接盘侠，最后房子砸手里了。最后小编希望大家都能买到自己心仪的房子。