在中国，房子对于绝大多数人都是一个无法避开的话题，很多人辛辛苦苦努力打拼就是为了能够拥有一套属于自己的房子。

那么，怎么买房才划算呢？买房这看似简单的事情，背后隐藏着什么样的金融学原理和逻辑呢？

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小明现有银行存款120万元，要买一套总价100万元的房子，有以下两种购房方式：A.一次性支付100万元全款购房。B.自己支付25万元，申请按揭贷款75万元，贷款利率5.39%（基准上浮10%）。如果你是小明，你的选择是A还是B呢？

我们为什么要谈理财思维？简单地说，就是让你遇到类似以上题目所述的案例时，不至于自信满满、潇潇洒洒、利落果断地选中了那个错误答案。买房对于普通家庭而言是一笔不小的支出，因此都要考虑首付与贷款年限的问题。如果从降低生活压力的角度来考虑的话，就是首付尽量少，贷款年限尽量长，但是这样无疑也会产生更多的利息，故而很多人会选择减少贷款周期与金额，降低成本。那么贷款买房，几成首付最划算呢？



买房首付应该付几成？

我们以100万的房子为例，如果首付需付3成，那就是（100*30%=30万）30万左右。如果手头宽裕，是不是也只付最低要求的30万呢？自然是不一定的。还是要根据具体的经济情况来分析，如果这30万都是“砸锅卖铁”才凑齐的，那自然只能付30万了。

如果你有多余的钱，自然可选择适当提高首付款的比例，毕竟贷款利率比存款利息高。但是假设你有30万，也不要全部用于首付，留几万元的备用金，以避免经济紧张造成的家庭窘境。为促进我市房地产市场平稳健康发展，合理支持职工基本住房需求，结合我市实际，现将个人住房公积金（组合）贷款首付款比例政策作如下调整：



一、职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的，应支付不低于所购住房价款30%的首付款；购买第二套自有住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款。



二、个人住房公积金贷款额度计算按本通知和现行个人住房公积金（组合）贷款政策执行，现行政策与本通知不一致的，以本通知为准。申请个人住房公积金组合贷款的，需同时符合商业银行个人住房贷款的有关规定。



三、本通知自2016年12月30日起施行，2021年12月29日废止。借款人的购房日期在2016年12月30日之日前的，仍按原政策执行；在2016年12月30日（含当日）之后的，按本通知执行。借款人的购房日期为商品房买卖合同的生成时间或房产买卖协议的打印时间，以市国土房管局网签系统中的记载信息为准。　个人住房贷款的利率要远远低于普通贷款？在购房时，每个人会对自己的投资方式有一个长期而周全的计划，通过申请个人住房贷款，取得最低的融资成本。但是在具体操作中，还有许多细节性的问题需要加以考虑，那么，如何贷款购房才是最划算呢？

　　一次付清还是贷款划算如果你有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是办理住房按揭贷款仍然是合算的。因为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。

　　有些投资者可能是因为不愿承担利息支出，不想负债，而将自己所有的积蓄一并取出，一次性付清了房款。可是待房屋交付使用时，如果想申请贷款装修新家，这时再进行融资，可以申请个人信用贷款或住房抵押贷款，但却要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为621％。同样是拿出所新购的住房抵押，由于借款人所选择的贷款品种存在差异，利率是不同的。若借款人在购房时就申请个人住房贷款，其10年期的贷款利率为558％，同样的融资，利率比期限利率低063％，以10万元贷款为例，10年里将少支出利息3786元。由此可以看出，个人住房贷款的利率远远低于普通贷款。

　　买房是一个较复杂的商业行为，而通过申请贷款，银行已帮借款人对房地产项目做了初步的调查和审查，而且完善的个人住房贷款操作无形之中为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关。因为对于银行来讲，为某个项目提供按揭贷款支持，定会对房地产开发商和房地产项目进行深入调查，而且银行提供按揭的前提是有效的买房合同，银行发放贷款的前提是有效的抵押。

　　贷款购房六条准则如果您已打算贷款购房，那么专家建议您掌握以下六条准则：1、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。

　　2、对家庭未来的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。一般来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。如果您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。

　　3、学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的计算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出后的余额。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。

　　4、学会计算自己的可贷额度。借款人的可贷款额度可用这样的公式计算：可贷款额度等于借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的月还款额×10000元。

　　5、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠。

　　6、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。

　　时间15到20年最恰当一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约166万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。

　　延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款5473元，30年的贷款为每月还款5393元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是94148元，29年的利息负担是904604元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。

　　首付越少越合适每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。

　　专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味著合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。