不完全房产：指房产证上除了夫妻双方以外，还写有其他人名字，即有两个或两个以上的权利主体的房产。产权是人们根据一定的目的对财产加以利用或处置以从中获取经济利益的权利。产权的直接形式是人对物的关系，实质上是产权主体围绕各种财产客体而形成的人们之间的经济利益关系。这种利益关系得到法律认可之后，就形成了法律上的产权关系，即在法律上对土地、房屋、设备、存款、现金、股票、债券、专利、商标、名誉等的所有、占有、支配和使用关系。法律上的产权关系是对经济关系的反映、认可和保护。一旦人们的财产占有关系在法律上得到认可和保护，产权就具有了排他性、独立性、交易性和可分割性的特征。当股份制成为企业的财产组织形式之后，就形成了财产所有权与实际占有权的分离，进而在财产所有权的基础上产生了企业依法享有对别人财产的占有、支配、使用和处置的权利，即法人财产权。因此，现代产权的内容不仅包括法律上的财产所有权，还包括企业法人财产权，它是以财产所有权为主体的一系列权利的总和。
完善的产权制度是划分、界定、实施、保护和调节产权，确认和处理产权主体责、权、利关系的规则基础，其根本要求就是在产权关系上做到“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”。非完全产权的住宅，这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。就我国房地产市场来看，虽然从一个公司占全国的市场份额很小，但由于房地产开发具有非常强的地域特性，如果考察具体企业在特定地域的市场份额，我们的结论可能就不得不进行修正了。在产业组织理论中，反映厂商垄断利润的边际量的勒纳指数，或称厂商的价格标高程度(make-up)，是衡量市场的垄断程度的指标，它是由市场价格超出边际成本的部分对于价格之比率计算而得的。在完全竞争市场条件下，厂商产品价格应该等于其边际成本，勒纳指数越趋近于零；反之，垄断程度越高，商品价格与其边际成本的差额越大，垄断者的垄断利润因而越大，勒纳指数则越趋近于1。根据笔者的测算，我国及各省(市、区)的房地产市场勒纳指数均在0.4以上，说明存在着很强的市场垄断程度，而且全国的勒纳指数要比各省(市、区)低，这正说明考察的地域不同，对房地产市场的垄断程度也会得出不同的结论。
另外，根据有关针对北京市数十家房地产企业进行的调查表明[况伟大(2003)：《垄断、竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究》，经济管理出版社，5月。]，只有1家企业愿意开展公开的价格竞争。其中，有2家企业承认和其它企业共同定价，这明显是寡头市场结构下的勾结定价，而有很多企业则表明是对不同地区、不同收入水平的人群制定不同的价格，这与完全垄断情况下企业为了获取更多的垄断利润而对市场进行划分并实行价格歧视的做法，并没有本质上的区别。无论是纯粹的理论研究，还是实际的调查，我们都很难否认我国的房地产市场不是一个竞争不完全的市场。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权，只包括房屋的使用权，它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
　　房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释：
发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。