银行个人贷款还款方式有先息后本法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法、组合还款法。要选择最佳的还款方式需从还款利率、贷款期限、担保方式、贷款额度等几个方面考虑。

1、先息后本法又称期末清偿法，指借款人在贷款到期日还清贷款本息，每月偿还利息。一般适用于期限在1年以内（含1年）的贷款。

案例：借款金额10万，期限：1年，年利率为10%。先息后本法：利息一共1万元，每期还款金额为：



2、等额本息还款法

指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

计算公式为：每月还款额=月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-1X贷款本金

遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数调整公式，并计算每期还款额。对贷款还本付息的计算方法有许多种，如固定利率计息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等差递增或递减还款法、等比递增或递减还款法等等。

1998年10月14日，中国人民银行货币政策司曾以(银货政发(1998)149号文，通知各商业银行，对个人住房贷款还款法作出了规定。该规定指明的还款法有等额本息还款法、等额本金还款法两种。但是，该规定还说“等额本息还款法下还可采取等额累进还款法和等比累进还款法”。

因此，就住房贷款来说，目前有四种还款计算方法。下面主要介绍这四种:
1、等额本息还款法：

这种还款方式每月的还款额度是一样的，不过每月还款的额度中利息占据了大部分，不过相比于等额本金，同样的贷款额度和利率，等额本息每月的还款压力比较小，适合低收入者，这里值得注意的是等额本息整体还的利息比较多。

2、等额本金还款法：

这种还款方式适合收入稳步提升的人群平，而且前期的还款压力比较大，在还款的时候本金占据了大部分，同样的贷款额度和利率，等额本金的总利息要比等额本息低，而且每月的还款额度是递减的，后期还款的压力会比较的小。

3、等额递增（或递减）还款法:
等额递增（或递减）还款法也叫等额累进还款法。所谓等额递增（或递减）还款法是在等额本息还款法的基础上发展起来的。这种方法的特点是：把还款的期限分作两个或几个阶段，每个阶段内的还款额度是不同的。可以是递增的；也可以是递减的。房产要求

哪些房子不可贷款

1、小产权房，比如集体办的房产证、农民房等；

2、房龄太久的二手房，首付贷款年限都有要求（房龄在20年以上很多银行都不放贷）；

3、拆迁范围内的房子；

4、部分无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明的公房；

5、未满5年的经济适用房；

6、军产房。



按揭贷款种类

按揭贷款按申请方式有三类：商业贷款、组合贷款、公积金贷款，其利率依次降低;



▲以深圳为例

按还款方式有两类：等额本息、等额本金。等额本息还款，每月月供一样，是先还息再还本，所以最后还的利息稍多;



等额本金还款，每月所还本金相同，月供逐月递减，但前期还款压力较大。考虑到房贷是所有贷款中利率最低的，一般建议组合贷款、等额本息还款。





按揭贷款流程



按揭贷款一般流程如下：



壹|申请贷款



买卖双方持以下证明文件到经办银行网点填写申请表：



买卖合同、有效身份证件、婚姻状况证明、收入证明；以保证人提供担保的，须有担保证明文件。



贰|银行审批



银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。成功通过的话，出具贷款承诺函。



叁|签约



借款人的申请获得批准后，办理以下手续：



与银行签订借款合同和相应的担保合同；待出新证后，办理抵押登记等手续。



肆|发放贷款



银行在借款人办理抵押登记手续后，将除首付款外的尾款，发放至卖方指定收款账户。







贷款所需条件及材料



以深圳纯公积金贷款为例：



壹|公积金贷款申请条件



（1）申请人和参与计算公积金贷款可贷额度的共同申请人,在申请当月之前（不含当月）在本市连续按时足额缴存住房公积金满6个月及以上，申请时公积金账户属于正常缴存状态（账户封存、冻结及销户的为非正常缴存状态）。所有贷款申请人须有偿还贷款本息的能力，信用状况良好；



（2）申请人、共同申请人在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；申请人的父母一方作为共同申请人的，另一方也应当在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；



（3）申请人已按规定支付购房首付款；



（4）申请人同意提供符合本规定要求的担保；



（5）贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求；



（6）符合公积金管委会规定的其他条件



特别提醒：如果您申请的是组合贷款，您还需要符合您所在商贷申请银行的贷款条件，需按照受托银行的要求提交相关申请材料。