原则上来讲，有贷款房子还是处于抵押状态的，是不能上市进行交易的。但是，在实际操作中，可以通过一些方法来实现有贷款的房子的出售。具体方法如下：



一、转按揭

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。正在按揭的房子可以转卖。

一、出售按揭中的房子有以下方法：

1、转按揭

由于购房人必须取得房屋100%的产权才能出售，而按揭中的房子，银行也是权利人之一，因此不能直接办理过户手续。这种情况，房主可以首先考虑办理转按揭贷款。

“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。
简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

2、还清贷款后出售

通过转按揭的方式卖房较为复杂，那么是否还有简单的方式呢？直接明了的方式就是房主用一笔钱将剩余的贷款还清后，将房子卖出。这样解除房子的抵押，就可以进行交易了。如何凑齐房屋按揭贷款呢？可以通过房主自筹（自身资金储备、向亲朋好友借钱）和利用买家首付款两种方式。房主可以与买方协商解决，谈好房屋的价格，先将需要还款的金额拿出还给银行，这样就可以顺利的将抵押贷款的房子卖出了。从2016年脱欧公投以来，疲软的英镑使得这两年成为了海外投资者入手英国地产的良机。于过去的一年时间里，中国首次超过了美国成为英国地产市场主力的买家。



海外投资者之所以涌入英国地产，主要看中的即是汇率的优势、安全稳定的投资环境以及较高的租金收益率，还有过去稳定的房价上涨、舒适的生活环境以及优质的英国教育资源。



那么，问题也就随之而来了，抛开全款买房不谈，海外买家最为关心的也就是贷款有关的信息了。故而，下面一起来详细了解下英国买房按揭贷款申请的那些事儿！



首先，先来说说贷款究竟何时申请较为稳妥。



预计交房日期前6至12个月，按照客户自身的情况，选择不一样的渠道也就会有不一样的周期，故而，尽可能多与你的投资顾问进行沟通才是正确的。



在这儿我们要重点关注下“预计交房日期”一词，预计交房日期与之实际交房日期有何区别呢？



主要就是，一个为开发商的预计交房日期（参见预定单以及合同），一个则为准确的最终交房日期，具体则以开发商交房通知为准。



以期房为例，客户于购置海外房产签订合同之后，仅需10%的首付，此笔钱支付至律师的信托账户。剩下的九成需要到成交的那一天来予以支付，可全款亦可按揭。因为是成交的那天收到九成的款项，也就代表着海外开发商造房所使用的是自有资金和融资，并未有设定如中国房产一般明确的交房日期。



政府为了保证买家利益，于合同中会设置最晚的交房日期（通常被叫做日落条款）。对于开发商而言，于最晚交付那天之前成交皆不属于违约，不过，每拖延一天皆是有机会产生额外的融资成本的，故而，开发商亦想尽快按时交付，但施工过程还是颇为复杂的，延期亦是能够理解的。



其次，再来说说有哪些接受海外买家贷款的途经。



中国银行、汇丰银行、大华银行及非银行直接申请渠道（也就是贷款中介）。



其中，关于贷款中介：



大家都知道，英国是一个老牌资本主义国家，金融业还是十分发达的。于国内买房大家通常皆去银行，可是于英国，能够贷款的机构除了银行还有许多从事房贷按揭的机构，故而，于此种情况之下，我们就需要靠谱的贷款中介来帮助我们挑选、比较不一样的按揭产品，找到最为适合自己的贷款方案，从而达至事半功倍的效果。



英国贷款市场信息透明度十分高，几乎所有相关机构皆会将利率及贷款申请标准放于网站上。最为重要的是，房贷中介经过多年经验已然与之许多贷款机构有了深度的合作，故而，此些中介极有可能掌握着更为多的贷款技巧及渠道，能够提供给贷款人的选择亦越多。

一、婚前按揭房产的权属认定标准

1．房屋取得的时间标准

我国《婚姻法》在维护婚姻共同体基础上保护个人的财产权利，对婚姻存续期间的一方合法财产的所得，在双方没有约定，法律也不规定为特殊性一方个人财产的情况下，认定为夫妻共同财产。基于《婚姻法》是一部建立在夫妻特殊关系下的身份法，将“婚姻期间”“合法性”作为认定夫妻共同财产的标准。婚前按揭房为合法性财产，一般情况下是毋庸置疑的，但其权属认定却面临尴尬的局面。其中有两个至关重要的时间点，即婚前和婚后的节点和房屋取得的时间点。我国实行婚姻登记制度，结婚证上的登记时间是合法性婚姻的时间点。而房屋取得的时间点，目前理论界与实务界都存在分歧。按揭房购买是两个三方法律关系，既存在房屋买卖合同，也存在房屋抵押借款合同，期间又涉及首付款的支付、房屋的交付、房屋权属的登记、房产证书的取得等一系列环节，每个环节的时间也不一致。究竟以哪个时间点作为“房屋取得的时间”，是认定婚前按揭房产权属的关键。对于婚前按揭房的所有权取得时间，目前存在几种意见：

（1）以按揭房的权属登记作为取得时间。我国不动产物权实行登记生效主义，不经过登记这一公示行为，不发生房屋所有权的转移。

（2）以房产证的获得作为取得时间。经过房产权属登记，不代表可以顺利取得房产证，同时须经过公示、相关证件审核等一系列步骤，任何一个环节出现问题，都有可能造成房产证最终无法取得。

（3）以支付首付款时间为取得时间。当购买人签订房屋买卖合同并支付了首付款之后，其对该房屋就享有了债权。

（4）以房屋的交付为取得时间。房屋的交付是使购买人实际享有该物权各项权利的重要环节，经过交付，使购买人基于合同的债权转化为实际的物权。

不动产物权的登记效力，在于以政府公信力的方式证明该不动产的权利已合法转移并受法律保护，意在对抗恶意第三人。房产证书的取得是登记行为顺利的一种延续，是下发到公民手里的登记成功的证明书，论其效力次于房产登记簿。房屋的交付是房地产开发商履行房屋买卖合同的一个重要环节，实现交付后，开发商才算顺利履行完自己的义务。我国动产实行交付后的权利转移，不动产则是实行登记生效主义。婚姻期间的夫妻财产关系是建立在人身关系基础上的，属于夫妻内部的财产关系。房产登记证明、房产证书则是用来保护房产的市场流通，意在对抗恶意第三人的，而夫妻双方并不是第三者。我国承认物权变动的有因性和独立性，就应该从物权变动的原因深入分析，而不是从登记公示的结果认定，更不是从交付行为来断定。



二、夫妻购买按揭房离婚时的分割情况



（1）婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得产权证书的。由于购买房产的全部款项都是夫妻一方在婚前以个人财产支付，以该个人财产的对价存在的房产所有权是否应归夫妻一方个人所有，存在很大争议。我们认为，应视为婚前财产的转化，认定为夫妻一方个人财产为宜。

（2）婚前一方签订房屋买卖合同，但是首付款以及贷款还款都是结婚后由夫妻共同财产支付的，房屋应当属于夫妻共有财产，分割房产时应当平均分割。

（3）婚前一方已支付购房的部分款项（包括首付款和部分贷款），婚后，仍以一方的个人财产支付完剩余贷款的，婚后取得房屋权属证书的，这种情况的和第（1）种情况类似。

（4）婚前一方已支付部分款项（包括首付款和部分贷款），婚后，又以夫妻共同财产支付完剩余贷款的，婚后取得房屋权属证书的。这种情况下虽然签订房屋买卖合同、支付首付款是在婚前，但房屋应属双方共同财产。但是分割房产时应当考虑双方对房屋贡献的大小，由于一方婚前支付了部分款项，因此该部分款项应当从房产的市场价值中刨去，然后再对房产予以平均分割。有人认为，关于房屋的婚前支付的是个人财产，婚后支付转化为房产的相应价值部分则属共同财产，这种说法是不正确的，夫妻对财产的共有是共同共有性质，共同共有是不分份额的共有，在房产上只有不分份额的共有状态，是难以房产划分哪部分是婚前支付的，哪部分又是婚后支付转化的。因此，对这种按揭房的认定，首先认定为个人财产，然后按照贡献大小予以不平均的价值分割，而对房产增殖部分，应当按照购买房屋而花费共有财产和个人财产的比例予以分割。

（5）婚前一方支付部分款项，婚后才签订正式的房屋买卖合同，婚后用共同财产偿还贷款，婚后才取得房屋所有权证书的。（这种情况在单位集资建房时是经常发生的）这种情况应当严格根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，不能认为是夫妻的一方财产，只能认为是共同财产，当然，认定为共同财产不会影响房产价值分割问题。价值分割的原则与上述相同。





三、婚前按揭房产增值部分的权属认定



一方的婚前按揭房在离婚中被认定为一方个人财产时，该房屋在婚姻期间的增值部分如何妥善处理，是离婚案件中的常见纠纷及难点。一般来讲，离婚时房屋的市场价值较签订房屋买卖合同时的价值都有不同程度的增值。从按揭房增值的原因角度考虑，有的是基于夫妻双方的主观因素，如对房屋进行了装修等；有的是基于完全不由主观因素决定的各类客观因素，如市场价格波动或者通货膨胀而导致的房屋价值增值。离婚时，夫妻双方往往就一方婚前按揭房增值部分权属发生争议，使离婚案件久判不决。