申请贷款的基本条件：

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;

2、持有有效的身份证明文件;

3、具有稳定、合法的收入来源;

4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;

5、银行规定的其他条件。

需提供以下证件资料：

1、房屋所有权证;

2、评估报告;

3、房地产抵押银行贷款合同;

4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);

5、其它相关材料。　全款房屋抵押贷款所需资料：
　　1.借款人的有效身份证、户口簿;
　　2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
　　3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
　　4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
　　5.房产的产权证;
　　6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)
　　全款房屋抵押贷款的流程：
　　1.向银行提出贷款申请，
　　2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额;
　　3.签定借款合同等;
　　4.办理房地产抵押登记事宜;
　　①抵押房屋登记标准
　　凡在本市城市区域内国有土地上的房屋，权属清楚，产权来源资料齐全，手续完备的。
　　②抵押房屋登记程序
1
用买方的首付款缴清剩余贷款



二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。



通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。



注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件，或者提前还贷需付违约金，那么依然难以解除房屋抵押。



如果买家的首付款小于未还清贷款额，卖家也可以与买家商量提高首付，适当降价的方式协商完成。





2
转按揭（将贷款转移到买家身上）



转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。



也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。



转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。



3
再次贷款来缴清剩余贷款




假设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金监管机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。







等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费。



总结：卖家需注意，如果买家不同意帮卖家赎楼（垫首付），那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间，以免因耽误了赎楼的时间，而造成违约。



以上内容仅为一般性情况，不排除各地政策中的特殊部分，建议有这方面需求的你可到当地银行和房产交易中心咨询具体的操作方法。



卖二手房的时候，有的房子贷款还未还清，这样的房子怎么买卖？买这样的房子怎么避免风险？尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。
→首先要确定是否有房产证二手房交易以房产证为准，有了房产证才可以上市交易的。如果房产未拿到产权证，就不能办理过户手续，也就不能进行房屋的买卖。未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，在现实交易过程中，可以在办理过户手续前提前还清贷款，解除抵押，进而使交易成功进行。
‖用买方的全款或者首付款缴清剩余贷款

这是在二手房交易中最常见的方式。这种模式适用于原房主贷款额度较低或者原房主已经归还大部分贷款，所剩贷款数目不大的情况。房东可以利用购房和的首付款将剩余的贷款还清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

那么：


①如果买家是全款买房，可直接向贷款银行申请提前还款，将房子接触抵押

②如果买家需要贷款，就要考虑首付款够不够偿还剩余贷款

③还有就是能不能接受买房人贷款办理周期。



不过需要注意的是,一些银行可能在贷款合同对提前还贷有所限制，如卖方不符合提前还贷的条件，依然难以顺利解除房屋抵押。另外，如果购房者支付的首付款不足以还清贷款，可以和购房者协商多支付一定比例的款项，但此时购房者可能会借此进行砍价。

‖让买方来偿还剩余贷款-“房贷转按揭”

转按揭是指经贷款银行同意，由房子的购买人继续偿还卖家未还清的贷款。但由于转按揭办理手续十分复杂,对贷款银行来讲又存在诸多风险，导致许多银行不愿意开展此业务，故使得此种操作模式在实践中的可操作性大大降低。

不过，这需要取得贷款银行的同意，如果买房人不想在现有贷款银行办理贷款，还会涉及到跨行转按揭。



对于跨行转按揭，需要强调一点：能做“转按揭”的银行很少，随着房贷业务收紧，通过这种方法出售未还清贷款的房子有一定局限性。



‖利用银行贷款来缴清剩余房贷，俗称“赎楼贷”

如果上面两种方式都行不通的话，卖家可以考虑用其他银行认可的抵押物(比如其他房产)向银行申请贷款，用这笔贷款还清剩余的房贷，促使交易能够成功进行。之后，等买房人支付了房款之后，再还清这次的抵押贷款。



对于购房人来说，买贷款未还清的房子同样存在风险。首先就是卖家对价格反悔，再一个就是买家在支付房款解除抵押，还没办理过户期间，原房主出现债权纠纷，导致房屋无法正常过户，这些都是对买房人不利的。

此处也有一点需要强调：通过这种方式偿未还清的房子贷款，要考虑到抵押贷款利息、手续费等问题。