可以用房产抵押贷款，可贷额度约为房产评估价值的70%。

贷款利率是以银行基准利率为准，根据您提供的资质情况会有略微上浮。

申请房产抵押贷款需要提供的材料有：

1、房屋产权证原件及购房合同、收据、还款卡以及与原抵押银行签订的购房按揭合同；

2、借款人（夫妻双方）有效身份证复印件（正反面）；

3、户口本复印件（夫妻双方）；

4、收入证明、收入流水（银行统一格式，须加盖单位公章）；

5、婚姻证明；

6、其它的财力证明

贷款流程：

1、与担保公司签订委拖代理合同，恰谈贷款的相关事项；

2、夫妻双方当面向银行申请贷款，并签订银行抵押贷款合同；

3、银行对贷款申请进行调查、审批；

4、担保公司约评估所进行评估；这样的话你既然没有能力还贷款,那么就得找到下个买家有这个能力才成,买你房子的人可能也得贷款,那么就有个首付的问题了,比如说你的房子100万,首付需要30万,而你的贷款却还有40万没还,那就需要买家支付你40万首付,拿着这个钱去还了银行,解了抵押,才可以正常过户.你在没有看到业主房产证的时候，不应该下定金。业主给你看的房产证是复印件盖银行章的吧？如果是原件，注明抵押给银行，应该是假的吧。因为抵押给银行就是抵押的房产证，办理了他项权证后，房产证在银行档案或房管局中，他不可能拿到手上的，不然银行追款都有困难。从你的情况来看，好像是骗子。
因为：1，业主说今天去办理还款，实际是，他可以去银行签提前还款申请书，但银行是否受理，受理后什么时候扣款，由银行决定（有的时候要2个月时间），什么时候拿房产证（扣了提前还的款后等房管局将他项权证涂消需要近2周时间，而银行给房产证到原房主也要2周时间）。不是业主说去办理，马上就能还的。
2，因为你是准备按揭购买，所以你要去银行申请贷款。而银行不一定会按你的交易价格贷给你，而是要先评估，再看是否贷款给你（出同贷书）。如果业主收了你首期和定金，而银行不同意贷款，那他不亏了，所以他答应你太快了。（如果银行贷款的钱和你想贷的钱有差额，就写个假的交易合同给银行，上面首付和贷款额刚好等于交易价就行。实际上未能给房主的钱，只能和房主商议，签订补充合同注明什么时候以什么方式支付了，这个要你们自己协商）
3，你付款了首付，在银行给你办理贷款的过程中（要很长时间的，要入押才能放款估计要2-3个月的时间）他把房产迅速卖给第三人，然后消失，你也找不到人的。或者他找很多人，多次收首付，然后溜了，你也没办法。
正常的做法是：你给定金（最好是在业主拿到房产证后，或在合同上写明多少天内房主必须和你去房管局过户），你申请贷款，房主申请还款，还款后拿到房产证。你的贷款申请拿到了银行的同贷书（业主知道银行同意贷款给你，尾款有收到的可能了，他才会和你去过户，不然过户给你，房子是你的了，银行又没给钱他，他就收不到尾款，看你的情况业主好像不在乎这个，是非常可疑的），你们2个一起去房管局办理交易过户手续，你们都要交税，拿到了完税证明（这个时候你如果找担保公司给2%左右的手续费，担保公司可以给银行担保，银行提前放款给业主，交易完成），房管局会出你名字的新房产证，然后给你贷款的银行会拿这个房产证和贷款合同去办理他项权证（2周时间），正式抵押给银行。出了他项权证后，房子属于银行了，银行就放贷款给业主，交易完成。
小产权房



小产权房是指在集体土地上建设的房子，由于土地不是通过正常渠道出让的，所以不能办理房产证。小产权房交易时，不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。





未满5年的经济适用房



经济适用房是政策性住房，按照规定，入市满5年之后才能再次上市交易。所以，如果购买的房子是经济适用房，一定要核对好是否已经满5年，要是未满5年的话就办不了房产证。



另外，回迁房也和经济适用房一样，也需要满5年之后需要上市交易。



经济适用房：简称为经适房，由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。



回迁房：开发商征收土地时，赔给回迁户的房子。





开发商的问题









购买新房时，项目需要有五证两书。一些开发商可能资质存在问题，或者项目建设过程中私自变更规划，或者项目建成之后，验收不合格，都办不了房产证。小编就曾遇到过购买的新房因为配建的人防工程验收不通过，房子拖了2年才能办房产证。



开发商擅自更改规划是指，建成的小区没有按照之前的规划施工，有所改动。



举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也是无法取得“大产证”。



五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。



两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。










已被抵押、查封的房产



在二手房交易过程中，如果房子已经被抵押或者被查封，那么就不能正常交易，也就办不了房产证。




开发商将工程抵押给了银行



举个例子。开发商A在施工的过程中，由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下，开发商想把建成的房子卖给购房者，就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子，就有被银行收回的风险。



除了上述四种房子之外，在房子交易过程中也应该注意房产安全，如果是购买新房，需要查验开发商的资质与口碑，以防后期出现开发商跑路、项目断尾的风险；购买二手房，则需要确认房子的产权新政。这种补偿方式，通俗来讲就是拆迁方将房屋价值折算为等价房票，并公布可用房票购买的房源信息，再由被拆迁人拿着房票去指定地点购买房屋。

表面上看，这种补偿方式似乎更灵活。比起固定的安置房来讲，选择房票补偿，能在多个房源中购买自己中意的房屋，似乎是多了些选择的空间。但，真的有保障吗？



拿房票买安置房，却两年过不了户

原来，整栋楼被抵押给了银行

辽宁某地的李女士近日就被这样一件事烦恼着：用房票买的安置房，出问题了！

两年前，李女士家的房屋拆迁，拆迁方以房票的形式补偿了李女士。随后，李女士在政府公布的房源信息中，选择了一处房屋，并用房票购买。但居住两年间，一直办不下来房产证。她多次找到拆迁方问其中原因，一直得不到确切答复。



后来李女士去房管局一查，才发现，原来整栋楼都已被抵押给银行了。具体是谁抵押给银行的，并不清楚。

抵押中的房屋无法办理过户，李女士和邻居们的房产证也自然办不下来。而且，如果银行行使抵押权，李女士和邻居们甚至会面临失去房产、无家可归的风险。

无奈之下，李女士选择了信访，却被信访局告知此事不属于信访范围，要维权自己去诉讼。



安置房存在瑕疵，法律支持

拆迁户获得相应赔偿

实践中确实有很多拆迁户选择房屋产权调换后，却发现房屋已被抵押，无法正常过户交易，对房屋的处分也受到了限制。这种情况，就属于交付的房屋有产权瑕疵。

那在这种情况下，开发商和拆迁方应该分别承担什么责任，我们又该如何维权呢？



对于开发商而言，既然房屋已经出卖给被拆迁人，开发商就没有资格再抵押房屋。即使已经抵押的，被拆迁人也可以去法院起诉开发商，要求解除合同，获得赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条规定，具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

也就是说，如果在房屋交易之后，开发商又将房屋抵押给银行的，被拆迁人是可以要求解除合同，并获得不超过已付购房款一倍的补偿。



《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

也就是说，如果在房屋交易前，开发商就已经将房屋抵押出去，却隐瞒事实出卖房屋的，被拆迁人也可以要求赔偿。