第一，优先选择协商解除合同。也就是说，房东和租房者经过协商来提前终止合同，双方可以对提前终止合同的条件以及押金的退还等问题作出约定。协商提前终止租房合同，可以最大程度地减少纠纷，避免纷争。

第二，以非协商方式解除租房合同时，必须要谨慎小心。一定要确认发生了法律规定的上述八种情况，这样才能放心地解除合同。由于大部分当事人对法律问题不是非常懂，所以在提前终止租房合同前应当听取律师的意见。

第三，解除租房合同要以法律规定的程序办理。以协商方式解除的，双方最好签订一个解除协议，以法定方式解除的，必须向对方发出解除通知，并保留相关的证据。如果合同到期不再续租，就好办。发个函，通知对方合约到期后由于有其他用途，不再续租，请对方做好准备。盖上公章。

如果是合同没到期，那就麻烦了，不是口头通知的问题，而是要商谈如何赔偿的问题了。房屋租赁合同的法律约束效力是依据合同法.
　　合同法中第十一条违反合同处理
　　1．如乙方不支付租金或不履行合同所规定其他义务时，甲方有权采取下列措施：
　　（1）要求即时付清部分或全部租金及一切应付款项。
　　（2）迳行收回租赁物件，并由乙方赔偿甲方的全部损失。
　　2．虽然甲方采取前款（1）、（2）项的措施，但并不因之免除本合同规定的乙方其他义务。
　　3．在租赁物件交付之前，由于乙方违反本合同而给甲方造成的一切损失，乙方也应负责赔偿。
　　4．当乙方未按照本合同规定支付应付的到期租金和其他款项给甲方，或未按时偿还甲方垫付的任何费用时，甲方除有权采取前3款措施外，乙方应按附表第（13）项所记载的利率支付迟延支付期间的迟延利息，迟延利息将从乙方每次交付的租金中，首先扣抵，直至乙方向甲方付清全部逾期租金及迟延利息为止。
　　5．乙方如发生关闭、停业、合并、分立等情况时，应立即通知甲方并提供有关证明文件，如上述情况致使本合同不能履行时，甲方有权采取本条第1款的措施，并要求乙方及担保人对甲方由此而发生的损失承担赔偿责任。
　　租赁期间，租赁物不属于承租方破产清算的范围。

　　根据上述十一条规定，所以,你说的第2、3种情形必须导致一个后果就是合同不能履行。甲方才可以收房并索要拖欠的房租金及违约金。
　　你可以要求甲方改一下这个霸王合同。你们双方可以再重新约定一下。