很多城市则规定，如果用公积金贷款账户余额提前还款，必须先还公积金部分，公积金贷款部分全部还清才可以还商贷。但是，如果购房者不是用公积金余额提前还款，而是用自有资金，那么可以选择先还利率较高的商贷部分。有些地区的公积金管理中心及大部分银行对提前还款时间和次数都有所规定，不合规定的需要缴纳违约金，所以大家在还款前最好了解清楚当地的具体执行政策再作打算。

拓展资料


贷款买房最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

所谓等额本金还款，贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。组合贷款还款方式：
一、用足公积金贷款尽量延长贷款期限
与商业房贷相比，公积金贷款的贷款利率是比较低的，因此受到了很多借款人的欢迎。若是在申请办理组合贷款时尽量多的使用住房公积金并且延长贷款期限的话，这对于降低贷款成本是有很大的帮助的。
二、缩短商业贷款期限
由于商业贷款利率高于公积金贷款利率，所以借款人应尽可能的缩短商业贷款年限，并尽可能的提高商业贷款月还款额(在家庭经济承受范围内)。
三、提取公积金还贷
如果你的月还款额结构呈现“公积金贷款占比少、商业贷款占比多”的一种状态，那么公积金账户余额抵充公积金贷款月还款额后，剩余余额就能抵充商业贷款，这样将节省一大笔钱。
四、提前还款
如果你想早日摆脱“房奴”身份，也可以选择提前还款，不过提前还款应考虑优先偿还商业贷款，从而达到节省贷款利息的目的。但是，提前还房贷并不是所有人都适合的，大家还是要根据自己的实际情况进行选择。理·财·好规划



在几篇文章的留言中，有一个问题又被重新频繁问起：









其实规划君在过去一段时间，写过不少关于要不要提前还贷的文章，结论也都相同——不建议买房人提前还贷，除非有不得已的原因。



理由1

房贷利率依然处于较低的水平，提前还贷没意义



从2015年开始，央行进行了多次降息操作，房贷利率出现了明显的下降。



目前商业贷款的基准利率只有4.9%，虽然各大银行的首套房利率都有1.05-1.1倍的上浮，但上浮后的利率与前些年相比，也还是低的。况且如果你是2017年之前办理的房贷，可能还有9.5折、9折甚至更高的利率优惠，那就更不用着急提前还了。





（右边这列是2007-2014年间，5年以上的长期贷款基准利率）



虽然目前商业银行上浮了房贷利率，但这针对的是新增的贷款人，只要央行的存贷款基准利率没变，那已经有房贷的人群，就不受任何影响。



再说公积金贷款，目前公积金5年期以上贷款利率仅为3.25%，这真的是非常低的水平了。用手里的闲钱哪怕只买国债和银行理财产品，收益率也能覆盖掉房贷的资金成本。



所以眼下有点积蓄，真的不如拿来理财，急着把钱还给银行，你什么好处也得不到。





理由2

不同的还贷方式，提前还贷要慎重



无论是商贷、公积金贷款还是公积金和商贷的组合贷款，还款方式无非就两种，即等额本息和等额本金。



由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月，这样一来，每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。如果20年的贷款期限，你已经还了将近一半了，由于已经还了大部分的利息，这时候提前还贷就没什么意义了。



而等额本金是将贷款的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每期的还款利息，越到后期，所剩本金越少，所产生的利息也越少。同样，如果贷款已经还了将近一半的时间，意味着利息也还了一大半了，所以这时候提前还款同样没有意义。



敲黑板：



如果非要提前还贷，等额本金这种还贷方式相对划算一些。但如果你默认的是等额本息，则尽量在整个还贷周期的前1/3年还，因为在初期利息还的多，提前还可以减少利息负担。



组合贷款，顾名思义就是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种贷款方式。由于公积金利率比商业贷款低好多，所以有提前还款打算的朋友就想把公积金账户的余额提取出来，先还利率较高的商业贷款，公积金部分的慢慢还。



理想很丰满，但现实未必可行。



因为组合贷款涉及到银行和公积金这两个机构，不仅是地区不同政策不同，机构之间也有不同的规定。



比如有些地方要求，申请组合贷款的人在提前还贷时，公积金贷款和商业贷款不能只还其中的一种，必须保持一定的比例；还有的地方规定，提取公积金账户的余额后，只能先还公积金贷款部分。本来公积金贷款利率就不高，提前还就更没有意义了。





理由3

提前还贷，失去的远比你得到的多



举个例子：

A某当前还剩将近80万元的房贷需要还清，最近几年，由于事业发展的好，手里攒了一笔60万的闲钱。

如果A某选择把闲钱用于提前还贷，那么：



A某有可能要向银行缴纳一笔申请提前还贷的违约金；

这60万如果全部提前还贷后，仍然有将近20万的房贷需要继续偿还；

这笔60万的闲钱很可能是A某当前的所有资产，提前偿还后，A某的现金资产将大幅减少甚至归0；

疑问1

可选多家银行？

通常情况下，银行为了避免风险，不允许一套房产同时抵押给两家银行。因此购房者在申请组合贷款时，必须要在同一家银行办理公积金贷款与商业贷款，不能选多家银行办理组合贷款，而且还要到公积金中心指定的银行办理。

疑问2

组合贷一定比商贷好？

组合贷款由公积金贷款与商业贷款组成，在利息方面比商业贷款要少，但由于涉及到公积金贷款，所以审批周期较长。如果急需贷款买房，那最好选择商业贷款。因此，不能说组合贷款一定比商业贷款好。

疑问3

公积金贷款占比少，审批就快？

有些购房者认为如果组合贷款中公积金贷款占比少，那么就可以快速获得审批。其实不然，不管组合贷款中公积金贷款占比多少，银行都会按照正常的流程来操作，并不会有太大变化。

疑问4

买二手房不用房东同意？

虽说购房者申请组合贷款能否获批主要看银行态度，但如果房东不接受组合贷款，那么就算你获得了组合贷款也没用。因此买房时，要跟房东商量一下，看对方是否接受组合贷款，毕竟组合贷款办理周期较长。

疑问5

提前还贷必须先还商业贷款？

提前还组合贷款时，购房者想优先还商业贷款部分的方法未必可行。因为一般来说，公积金贷款与商业贷款提前还贷比例要一致，不能只还商业贷款部分。此外，还有地方要求提前还贷必须优先还公积金贷款，所以，在贷款之前一定要先向乌鲁木齐住房公积金管理中心咨询清楚。

组合贷款既可以解决公积金贷款额度低的难题，又可以比商业贷款少付利息，看似很划算，但在实际操作中，却有许多弊端。因此小编在此提醒各位购房者一定要根据实际而来决定贷款方式，这样的方式才是最适合你自己的贷款方式。