春节前，央行再次发布房贷新政：在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。这也就是说，首套房最低首付比例降至20%了！但是，现行首套房认定标准是什么呢？
1、贷款买过一套房，但贷款已结清的，再次贷款买房按首套房贷政策执行；
2、贷款买过一套房，但现已将房子卖掉，房屋登记系统中查不到相关信息的，再贷款买房也将算作首套；
3、全款买过一套房，再贷款买房，算作首套；
4、全款买过一套房，现已卖掉，且房屋登记系统中查不到相关信息的，再贷款买房算作首套；
5、贷款买过一套房，现已经贷款结清，并且房屋已出售的，能提供出售证明的，再贷款买房算作首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
最后提醒大家，具体政策如何，借款人在贷前应多作了解，以免在贷款时碰壁。假如我买了一套房，然后又卖掉了，现在没有房产，请问，我要是再购买住房的话，算是首套房。
认定是否首套房，是以家庭为单位界定，家庭是指你本人，你配偶，你家未成年子女，三方，
三方名下无妨备案在房管，三方没有贷款买房子没有还清，这样情况，以你或者你配偶，你家未成年子女，名义购房，算首套买入。2月24日山东省公布契税新政，首套房认定标准调整以“区”为单位，一时间引起各方强烈讨论。



不过，记者研究了房地产交易环节中的各项税费标准后发现，首套房按“区”划分只是针对受让方，而在个税缴纳和住房贷款方面，首套房的认定标准又各不相同。



也就是说，同一套房，在不同的环节是否属于首套房的认定标准也并不相同。





新政规定缴契税以“区”为单位
买方承担契税，首套房按”区“定



在住房认定上，“家庭唯一住房”、“家庭第二套改善性住房”由购房所在地房地产主管部门查询纳税人家庭成员（范围包括购房人、配偶以及未成年子女）住房情况，出具书面查询结果，并将查询结果和相关住房情况信息及时传递给主管税务机关，纳税人持书面查询结果办理涉税事项。



其中，新政策中提出，“住房情况查询范围为拟购住房所在县（市、区）行政区域”，意味着原先我省契税缴纳时首套房查询范围由“市”变更为“县（市、区）”。



据记者了解，契税是一种面向产权承受人征收的一种财产税。也就是说，契税缴纳政策的调整所针对的是承受人的住房情况查询，即买方是否在本区首次购房。



通俗来讲，假如市民王先生在济南历下区有一套登记房产，那么按照原先的政策来看，王先生在槐荫区新买的房子属于二套房，需要按照二套房缴纳契税；而新政实施后，按照新的住房认定标准，王先生这套槐荫区的房子就按照首套房契税政策进行缴纳了。



免个税
看是否是卖方家庭唯一住宅



在2月22日及24日公布的优惠政策中，记者注意到，二手房交易中的“大头”个人所得税并没有名列其中，仅针对契税和营业税进行了调整。而关注过二手房交易税费的市民们都知道，在交易过程中往往个税所占额度较大。



根据济南目前执行的个税缴纳标准，征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。同时，当该套住房为家庭唯一住宅，购买时间超过5年，如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。



由于根据相关政策，个人所得税一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳。因此，对于个税环节的卖方来说，首套房的认定标准为是否该套住房为家庭唯一住宅。



举例来说，如果该套住房为卖家的家庭唯一住宅，在个税环节这套住房就被称为“首套房”；而如果所转让住房并不是卖家家庭的唯一住房，那么即便买方在同一县（市、区）首次购房，根据新规算作“首套房”，但是按照现在济南二手房交易市场上，“三大税”基本全部由买家承担的常规做法，他也将为卖家的“非首套房”埋单。



房贷首套标准
“看贷不看房”



别以为首套房认定标准只在税费环节有所不同，在房贷环节中，首套房的定义又有所不同。而自24日契税首套房认定标准调整为以“区”为单位后，不少市民也向记者咨询是否只要没在同一区买过房，就可以称为首套房？



比如说，市民王先生在历下区贷款购买了一套房，24日新政实施以后，王先生这套房的贷款还未还清，此时他如果在槐荫区再贷款购入一套住房，按照契税新规可以算作“首套房”，不过在房贷环节中却并不能这样认定。



据记者了解，在房贷认定标准中，济南市实行的首套房、二套房的认定没有根据24日新政发生变化，与以往一样，仍然是“认贷不认人”。



根据2015年3月16日济南购房贷款统一首套房认定标准，拥有一套住房并结清贷款的家庭，使用公积金或商业贷款购买商品房时，视为首套房，是所谓的“认贷不认房”。而在此之前，济南的购房贷款市场一度出现过两种标准共存的局面，即商业贷款“认贷不认房”，住房公积金贷款“认房不认贷”。因此，在购房贷款环节，首套房是根据是否结清贷款来算。



在高新区首次买房也算首套房




新政出台后，不少市民咨询高新区的房子是否执行契税首套房划定标准？



据了解，高新区是国家级的高新技术产业开发区，不属于济南的行政区划。那么，如果在历下区有一套房子，在高新区再次购买房产时，是否缴纳契税时按首套房交？



对此，记者了解到，高新区在契税缴纳时，作为单独区执行首套房划定标准。3月以来的楼市新一轮调控中，国内8个城市相继实行“认房又认贷”。



近日，随着国内部分城市调控政策鼓点节奏紧张，大连人的微信朋友圈里也出现了各类真假难辨的信息，比如，“紧急通知，大连是第二批限购城市”、“现在不买房，后悔一辈子”……







2017大连春季房交会临近，目前，大连地区的商业银行个人房贷政策尚未出现紧缩信号。首套房首付20%、利率8.5折是比较主流的优惠幅度。



银行方面表示，由于国内楼市分化明显，“因城施策”是今年制定政策的基调，大连“认贷不认房”的房产套数认定标准未变。





疑问

部分城市房贷收紧大连要“看齐”？

去年“9·30”全国多地启动限购限贷政策后，今年3月以来，以北京版“认房又认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮。



不完全统计，截至目前，一个月内已有40余个城市加码楼市调控。其中北京10天内出台9项举措，包括了从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径封堵的方方面面。



这一轮调控中，北京、杭州、厦门、广州、青岛、天津等城市相继实行“认房又认贷”。加上此前已经执行的深圳及上海，目前共有8个城市实行了该措施，被业内认为是房地产调控史上最严厉的手段之一。







大连市民寥女士最近看中了西岗区香周路的一处二手房，不过在价格上还有些犹豫。而且，因要办理组合贷款，她还在计算商贷成本。



“清明小长假的时候，中介公司就打来电话，担心我再不作决定的话卖家就会涨价。”



寥女士说，中介经纪人还表示，从银行那边的内部消息来看，大连很可能要和限购城市“看齐”，不但买房贷款的利率优惠可能快没有了，首套房认定也可能会“认房认贷”。


这个“内部消息”确实让寥女士心惊——利率上涨相当于房子变相涨价。更关键的是，如被认作二套房，贷款首付、利率都要增加，这将大大超出自己的预算。





释疑

“认贷不认房”未变优惠还在

目前，大连楼市政策较为稳定，商业银行的个人房贷政策中，以首套房首付20%、基准利率8.5折为主流的优惠幅度并未改变，部分银行对首套房实行基准利率9折。


从国内房贷市场看，部分城市房贷确实出现收紧。4月1日起，中、农、工、建国有四大行在广州的首套房贷最低利率折扣由8.5折提高至9折。北京、南京等城市首套房房贷利率9折优惠已取消。







大连一家国有银行个贷部负责人介绍，“目前，总行没有提出对大连地区房贷政策进行调整。”



事实上从去年开始，银行方面“因城施策”的态度就非常明确了。去年10月份国内部分城市取消买房贷款的利率折扣优惠，但大连地区的利率折扣一直都有。


这位负责人说，这一轮对楼市限购的城市主要是抑制炒房。目前大连地区的个人按揭贷款主要支持自住保障。因此，短期内政策调整概率不大。


2015年5月，大连正式结束“认房又认贷”的限购政策，执行“认贷不认房”。就是说，不管名下有没有房子，只要征信记录显示房贷已还清，没有正在还款的房子，买房者再次申请房贷就可以被视为“首套”。