如您在中国银行使用住房作为抵押物申请个人商业贷款，抵押物应满足以下条件：（一）借款人本人拥有合法、完整所有权，符合《担保法》规定的可抵押房产（包括住房和商业用房），以及符合我行农民住房财产权抵押贷款管理办法规定的农民住房财产权，且没有被抵押给其它债权人（根据以前的贷款合同已抵押给我行的除外,但应在原经办机构办理）。（二）以第三人拥有所有权或借款人与第三人共同拥有所有权的抵押物申请个人消费贷款时，必须由该抵押物的所有权人或共同所有权人凭本人有效身份证件到银行当面签署所有相关文件资料。若按份共有，申请人应提供所有权证明，明确其所占份额；若为共同共有，申请人应提供其他共有人一致声明同意的书面文件。（三）用作抵押的商业用房必须具备独立产权、可单独处置且地段好、升值潜力高（具体标准详询当地中行网点）。（四）如借款人有多个抵押物，可以合并申请一个抵押循环额度，也可以分别申请多个抵押循环额度，但是多个抵押循环额度不能共用同一抵押物。因各地区存在一定差异，需要请您申请贷款时详询当地经办机构。什么样的房屋可以用于抵押贷款

(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押;

(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年;

(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;

温馨提醒：用来抵押的房产的所有人可以是借款人本人，也可以是其他人，以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

一般由当地的农村信用社或者农行、农发行，可以咨询一下。农村住房财产权抵押融资历年来面临着融资难、处置变现难等一系列难题，尤其在我国土地管理法、物权法等相关法律制度框架内，面临着抵押无效困境。日前，我国开始逐步推行“两权”抵押试点工作，尝试解决农村融资难问题。为更好地贴近相关政策，制定科学合理的信贷政策，本文针对包头地区农户调研基础上，就农村住房财产权抵押贷款进行实证分析，并提出了合理化的建议。



一、研究的原因及意义



农村住房财产权是农民赖以生存的根本所在。在农业发展迅猛的当前，农民扩大生产经营规模获得融资渠道与农村住房财产权密不可分。早在2013年中共中央在《关于全面深化改革若干重大问题的决定》一文中明确指出“赋予农民更多的财产权利”，推进农民住房财产权抵押。2015年8月10日国务院在《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》中明确“农村承包土地的经营权和农民住房财产权”抵押贷款试点方案。为逐步实行农民住房财产权抵押贷款融资，2015年12月27日全国人民代表大会常务委员发文明确，为实现“农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款”而暂停《物权法》第184条和《担保法》第37条部分条款的规定。这标志着在试点区内，农民住房财产权抵押的取得了法律的认可。



中国人民银行等五部委2016年3月24日联合印发了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，至此拉开了农民住房财产权抵押的序幕。为更好贯彻落实国家对农村住房财产权抵押贷款融资政策，深化农村牧区金融改革创新，2016年5月4日内蒙古自治区人民政府专门印发了《内蒙古自治区农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》，使得内蒙古地区就农村住房财产抵押贷款逐步深根落地。



在中央政府及地方政府多年的推动下，农民扩大生产经营规模而需要融资的渠道正逐步扩宽。但就目前我国现状，宅基地及其农村住房是农民抵押融资担保的首选之一。而在我国宅基地的性质造成了农村住宅财产权抵押效力受到质疑，形成农民大额资金融资难局面。实践中，许多金融机构的市场定位更多地转向城镇居民及工商服务业，涉农贷款实际投放量存在不真实现象，金融机构“贷款脱农现象”严重。



为此，在农村开展农村住房财产权抵押贷款，释放农民住房的财产权这一特性，

对有效解决农民大额资金需求有着重要现实意义。



二、农村住房财产权抵押贷款调研情况



1设计访问调查问卷的基本情况



本次访问调查问卷是建立在我国当前“两权”抵押相关规定，农村住房财产权抵押贷款、农户大额融资方面可能涉及的实践问题的基础上总结而成。为使调研数据及内容更有针对性，在问卷设计完成后，提前对部分农户开展小范围的摸排，并根据摸排情况对问卷的部分内容进行了完善。



调查问卷主要内容包括：一是客户家庭基本情况，包括客户年龄、所从事的职业等个人特征，家庭拥有宅基地及住房数量及状况等。二是客户对我国农村宅基及住房现行政策的了解情况，大体包含宅基地与其附着的住房的功效及权属问题、使用的限制等。三是客户的融资比例，包括借贷资金需求量、以农村住房财产权抵押获得贷款的真实意思表示如何等。



从本次访问调查问卷的结果来看，调研成果较好。共印发访问调查问卷140份整，共用2天时间完成本次调研。调研当场收回问卷数为131份，收回的问卷全部有效。问卷样本有效率为93.57%。



2样本户对农村住房财产权抵押贷款的认知分析



调研数据显示，有22.90%的农户拥有一处以上宅基地或住宅，有8.4%的农户拥有空闲宅基地；对于农村住房及其附着的宅基地归谁所有问题，30.53%的农户认为均属于个人所有、25.19%的农户认为属于国家，22.90%的农户对于归属问题不清楚，而21.38%的农户明确知晓宅基地属于集体所有和宅基地上自建住房归个人所有；54.96%的农户在融资时不愿用自己的住房进行抵押，45.04%的农户愿意用自己的住房进行抵押。



农村住房是农户的私人财产。根据《物权法》第30条之规定可知，住房自建造完成农户便对该住房享有占有、使用、收益及处分的权能。根据调研情况可见，农户为了生产经营获得资金而抵押自有住房已经在包头农村地区普遍认同。什么样的农房允许抵押贷款？
①农房或宅基地取得政府颁发的产权证明（即房地产权证，同时房产证标明房屋所占的集体入地面积和住房结构、面积等要素）

②抵押物没有权属争议；

③未列入征地拆迁范围，征得所在的集体经济组织书面同意之外；

④证明借款人有其他长期稳定居住场所。




什么是农民住房财产权？
农民住房是指归农村居民家庭或个人所有，建筑在宅基地上、规划用地上的农民房屋。农民住房财产权是指农民住房所有权和房屋占用范围内的宅基地使用权。房地产权证是确定农民住房财产权的唯一权利凭证。

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农房办理不动产权证如何收费？
凡是2016年5月31日前已办好农村集体土地使用证的农户，从现在开始申请办理农户不动产权证，可享受办证费用的减免（税收除外），具体如下：

（1）现在到2016年12月31日前办证，办证费用全免；

（2）2017年1月1日到2017年3月31日办证费用免50%；

（3）2017年3月1日到2017年5月31日办证费用免20%。




到哪里可以申请贷款？
五华县辖内所有金融机构均可受理。农民有选择银行、信用社的自由，银行、信用社也会根据申请人的信用情况进行选择。不是办理了不动产证就一定能够办理贷款。


贷款用途有何要求？
在政策范围内，向金融机构申请农房抵押贷款，优先用于农业生产经营，可用于生产经营资金周转。




贷款额度有什么要求？
根据借款人的经营规模、业务特征、发展规划、流动资金周转周期、借款用途等因素合理确定借款人授信额度。

农房不动产权证及抵押贷款办理流程