房屋商业贷款计算：

1、评估费：评估价×3‰

2、抵押登记费：贷款额×1.8‰+80

3、工本费：300/户（未婚：400/户）

4、担保费：贷款额×2%
等额本息计算公式

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

首付=本金×首付百分比

月供=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数

每月本息=本金X月利率

等额本金计算公式

借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。

每月还款额=每月本金+每月本息有两种还款方法，利息本金分开计算。

（一）等额本息还款法：

等额本息就是每月的还款额是同一个的，等本金是指在贷款期限内，每月还银行的本金都是同样的，由于利息是逐月递减的，所以每月的还款额会越来越少。
1．每月月供额＝〔贷款的本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕

2．每月应还利息＝贷款的本金×月利率×〔（1＋月利率）＾还款月数－（1＋月利率）＾（还款月序号－1）〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
3．每月应还本金＝贷款的本金×月利率×（1＋月利率）＾（还款月序号－1）÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
4．总利息＝还款月数×每月月供额－贷款的本金
（二）等额本金还款法：

1．每月月供额＝（贷款的本金÷还款月数）＋（贷款的本金－已归还本金累计额）×月利率
2．每月应还本金＝贷款的本金÷还款月数
3．每月应还利息＝剩余本金×月利率＝（贷款的本金－已归还本金累计额）×月利率
4．每月月供递减额＝每月应还本金×月利率＝贷款的本金÷还款月数×月利率贷款利率5.445%,这是年利率,折算成月利率为5.445%/12,300000元,10年期(120个月),月供为:300000*5.445%/12*(1+5.445%/12)^120/[(1+5.445%/12)^120-1]=3247.62元说明:^120为120次方

拓展资料：

商业贷款是用于补充工业和商业企业的流动资金的贷款,一般为短期贷款,通常为9个月,最多不超过一年,但也有少量中长期贷款。这类贷款是商业银行贷款的主要组成部分,一般占贷款总额的三分之一以上。商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。北京市多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。
商转公贷款全称是商业性个人住房贷款（简称商贷）转住房公积金个人贷款（简称公贷）



是指向在我市购买自住住房时已办理商贷、现符合公积金贷款条件的职工发放的，用于偿还其商贷的住房公积金个人贷款，其本质是一笔住房公积金个人贷款。



以长沙地区为例，长沙地区商业贷款转公积金贷款有两种方式：

1
一是还清商贷，拿到房产证后，贷公积金；


2
二是用另外一套房子作担保，拿出房产证后，贷公积金。
前提：想办“商转公”,先要满足这些条件↓↓↓
1.购房时使用的是商业贷款，利率高。



2.可以凑齐钱将商业贷款还清。



3.想置换成利率较低的公积金贷款。



4.满足公积金贷款要求。



5.房产证已办理完成，并已抵押在银行。



商贷还款流程
1.计划好还款时间，然后就要开始凑钱了（包括贷款的剩余部分本金及一个月的贷款利息作为违约金）。



2.在有把握凑齐钱的同时，向贷款银行申请提前还款（带着身份证就行），一般是要求提前一个月告知银行。



3.审批下来的时间可能会快一些，半个月就能审批完成，银行会通知本人去取审批单。



4.钱凑齐后（按银行给出的时间节点之前凑齐），拿着审批单及本人身份证到银行柜台办理提前还款业务，银行出具结清单。



5.还款完成后在一周内的星期四，至银行取房产证，并由银行在系统内提交解押申请，根据银行工作人员引导完成房产证解押手续。





公积金贷款流程


1.准备的资料：①夫妻双方身份证、②结婚证（未婚须户口所在地县级以上民政局出具近一个月的未婚证明）、③户口簿（包括小孩，小孩户口的户主必须是夫妻双方，若不是须到单位出具“小孩证明”）、④银行结清单（最后一次还款明细）、⑤购房合同、⑥全付的购房发票（首付款发票及原贷款额度的发票[在开发商处]）、⑦房产证和国土证、⑧户口不在当地的须户口所在地县级以上房产部门出具的房屋证明、⑨借款人若是企业单位的须出具近三年劳务合同、⑩借款人银行卡（根据公积金中心要求的银行）。



2.以上资料中的“证明”需要提供原件、购房合同复印1份，其余资料均复印3份。



3.办理公积金贷款，提交申请表。



4.公积金中心人员将约定时间看房。



5.具体事项可咨询当地公积金中心。



6.长沙市公积金管理中心服务热线：12329。





房贷“商转公”能省多少钱算好再行动


以目前来看，长沙5年以内（含五年）商贷利率是5.25%，公积金贷款利率是3.5%。对于刚需购房者来说，在长沙购买首套房，按等额本息还款方式，以贷款50万元，20年还款年限计算，商贷月供是3369元；公积金月供是2899元。显然，公积金比商贷月供可减少470元。公积金20年总利息支出是175729元；商贷是263593元，商贷转成公积金贷款后，不仅省了月供，20年总利息支出也省下8万多元。成家立业，都离不开房子，买房是不少家庭最大的支出，目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款，组合贷款三种，那么在买房贷款的时候我们该如何选择贷款方式呢?购房指南为您支招。



贷款买房公积金？商贷？组合贷？有何不同



贷款买房公积金商贷？还是组合贷？



一、公积金贷款，商业贷款，组合贷款综合比较



公积金贷款



放款速度：2-3个月



贷款额度：各地的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为50万元，广州公积金贷款个人额度最高为60万元，深圳市公积金贷款个人额度最高为50万元。



贷款利率：5年以下2.75%，5年以上3.25%



贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年



首付金额：首套房90平方米以下首付20%



贷款要求：以北京为例



(一)购政策性住房的借款:

1.建立住房公积金账户>;;=12个月，

2.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

3.申请贷款时处于缴存状态。



(二)购非政策性住房：

1.申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金

2.申请贷款时处于缴存状态。

各地公积金贷款申请条件不同，详情请咨询当地公积金管理中心。



2、商业贷款



放款速度：办理商业按揭贷款时，从将产权证交给银行办理抵押到银行放款差不多需要2周时间，不同银行的进度可能会有不同。



贷款额度：可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额



例如：月收入1万元，月生活开支3000，贷款20年，按基准利率4.90%，用融360房贷计算器计算得出

贷款1万元的月还款额为53.07



可贷款额度=(10000-3000)/53.07=131.9万元



贷款利率：当前基准利率为4.9%



贷款期限：借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年



首付金额：房屋总价的30%



贷款要求：支付了规定比例的首付款(一般是大于等于所购房屋总价的30%)



3、组合贷款



放款速度：2-3个月以上



贷款额度：比如房屋总价100万，要贷款70万，但是公积金最高额度只有50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万



贷款利率：所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。



贷款期限：商业性个人住房贷款部分按照商业贷款期限执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款期限执行。



首付金额：按照商业贷款的首付30%缴纳



贷款要求：同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限才使用的。



二、比一比，算一算



给大家举个例子，总价100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年，采用等额本息还款方式，分别用商业贷款和公积金贷款，使用房贷计算器计算结果如下：



不难看出，公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元，总利息节省了240，711.42元，差不多24万元!可以说，公积金贷款相对商业贷款，其月供，贷款利率，和支付总利息更低，更能节省购房成本。虽然如此，各地的公积金贷款额度都有相应限额，假如公积金贷款可贷额度为50万，那么剩余20万可以选择商业贷款，二者结合起来就称之为组合贷款。



三、购房者该怎么做?



贷款前



买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，评估内容主要有三方面



1、要对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分



2、需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期



3、要注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据

选择贷款方式时遵循三原则



第一、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款;