若通过招行办理个人住房贷款，目前招行有开办一手楼和二手楼住房贷款业务，
一手楼贷款/授信期限最长不超过30年，您的可贷款期限需您提交相关资料之后，由经办行综合审批确定；
二手楼贷款/授信期限最长不超过30年，所购房产房龄(指房产已竣工年限)一般不得超过20年，且贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年。
具体您可以申请到的期限，需您提交相关资料，由经办行综合审批之后确定。一般来讲，银行觉得可以贷款给你的话，会按照你的退休年龄减去你的实际年龄，剩下的数字就是你可以贷款的年限，原则上最多不超过30年。但是通过气球贷的方式，应该可以多增加贷款年限的。一般银行，男性60岁退休，女性55岁退休，具体的每个银行有具体的规定。

（一）贷款期限

个人住房贷款期限应在1年以上，但最长不超过20年，且借款人年龄与贷款期限之和最长不超过（借款人为男性）60岁、（借款人若为女性）55岁

（二）首付款比例及贷款利率

首套住房贷款首付款比例一律不低于30%，利率不得低于人民银行同期贷款基准利率

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于人民银行同期贷款基准利率的1.1倍。

对购买单价超过7000元/平方米、总价超过100万元或容积率低于1的借款人，首套住房贷款首付款比例不低于40%，利率不低于人民银行同期贷款基准利率的0.9倍。符合而逃住房贷款政策的，按照二套住房贷款政策执行。

在实际受理过程中如遇借款人的证信有不良记录的，需进行相应的利率定价。（即征信有不良记录的，则首套住房不能按0.85倍利率执行）

（三）关于个人住房贷款中第二套住房认定标准的相关说明：

商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

对直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市，如当地房地产主管部门能通过房屋登记信息系统查询借款人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果，各行应按当地监管机构要求开展借款人家庭住房登记记录查询工作。一、中国银行个人商业用房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买商业用房的商业性贷款。商业用房（包括商铺、办公用房（写字楼）、商住两用房等）按照房屋交易前是否取得房屋所有权证分为一手商业用房和二手商业用房。其中，一手商业用房是指房屋交易前尚未获得房产登记部门首次颁发的房屋所有权证的商业用房；二手商业用房是指房屋交易前已具备房屋所有权证的商业用房。二、借款人须同时具备以下条件：（一）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份；（二）收入稳定，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（三）有合法有效的购买商业用房的合同或协议；（四）必须支付不低于所购商业用房全部价款50%的购房首付款（商住两用房购房首付款比例不得低于45%），并在我行开立结算账户，若相关法律、法规、监管规定或国家政策对个人商业用房首付款支付比例有所变化，则从其规定；（五）提供贷款人认可的有效担保；（六）法律、法规、监管规定和贷款人规定的其他条件。三、个人商业用房贷款期限需同时满足下列条件：（一）个人商业用房贷款期限最长为10年，若相关法律、法规、监管规定或国家政策有更严格规定的，则从其规定；（二）个人商业用房贷款期限不得超过抵押物占用范围内建设用地的剩余使用权年限；（三）对个人二手商业用房，贷款期限与房龄之和原则上不得超过30年（其中办公用房不得超过20年）；（四）贷款期限与借款人年龄之和原则上不得超过65周岁，符合我行规定的中高端客户可延至70周岁。四、因各地区存在一定差异，需要请您申请贷款时详询当地经办机构。1月18日，针对日前发布的优化住房公积金贷款和提取政策，长沙住房公积金管理中心发布了《关于贯彻长金管委〔2018〕8号文件实施细则》。



《细则》规定，最高可贷额度依然保持60万元不变，单位1年内最多可为职工补缴一次。异地转入的要求异地缴存无间断且满6个月以上，同时在该中心缴存满6个月以上才能申请贷款。《细则》将于2019年2月1日起施行。



2018年12月29日，长沙住房公积金管理委员会下发《关于进一步优化住房公积金贷款和提取政策有关问题的通知》。《通知》规定，职工申请住房公积金贷款时，住房公积金政策缴存时限由“6个月以上”调整为“12个月以上”，单笔贷款或贷记卡连续逾期超过6期等情况不予贷款，这些都提高了公积金买房的门槛。



回顾：

长沙公积金新政！征信连续逾期超6期不予贷款！



此次发布的细则明确，职工家庭（指夫妻双方）在长沙住房公积金管理中心（含铁路分中心）正常缴存的住房公积金账户余额可以合并计算可贷额度，存在包括欠缴6个月以上、封存等非正常缴存情形的住房公积金账户余额不予计算可贷额度，同时其缴存基数不能推定为月工资收入进行月还款能力测算。借贷人配偶在其他住房公积金管理中心缴存的账户余额不予合并计算可贷额度，但其缴存基数能推定为月工资收入进行月还贷能力测算。



此外，细则还规定，单位通过网上服务大厅（单位版）为职工补交住房公积金1年内不得超过1次，且一次性补缴金额不得超过原月缴存额的3倍。职工正常缴存12个月以上方可申请贷款，主借贷人提取（含对冲或划拨）后，再申请贷款的时间间隔相应调整为12个月，配偶在申请贷款的近12个月无提取记录的，其缴存余额可以合并计算可贷额度，否则不可合并计算可贷额度，但缴存基数能推定为月工资收入进行月还贷能力测算。



租房的朋友注意了，细则规定，若主借款人或配偶在近12个月内进行提取的类型为租房、享受最低生活保障等，申请贷款不受12个月限制。



对于外地回湘发展的朋友，在外地必须连续缴存6个月且无间断，转入长沙公积金中心后，缴存时间才可合并计算；否则，则必须在长沙缴存12个月才能申请贷款。这点很重要，请仔细看！



对于异地转入情况，细则明确，职工正常缴存6个月以上可提出异地转入申请，若全国异地转移接续平台显示职工在异地已连续缴存6个月，且无间断地在该中心正常缴存，则该异地缴存时间可合并计算，待异地缴存金额转移到账后职工方可申请贷款。若在异地未连续缴存6个月或间断后又在长沙住房公积金管理中心缴存的，则必须在该中心（长沙）连续缴存至满12个月方能申请贷款。这是最后一期分析房贷还款方式和时间了，以前分析了两期，主要是住宅按揭，分析了等额本金和等额本息的利弊，可以回复“等额本息”或“等额本金”查阅，今天我们来分析商铺按揭贷款。

写字楼、商铺按揭贷款最多只能有10年，而且现在利率最少上浮20%，我们姑且按上浮10%计算来分析。



等额本息10年每个月还款金额是固定的11716.78元



等额本金10年期的月还款金额为：

第1期14337.5

第2期14287.47

第3期14237.43

第4期14187.4

第5期14137.36

第6期14087.33

第7期14037.29

第8期13987.26

第9期13937.22

第10期13887.19

。。。。

第48期11985.87

第49期11935.83

第50期11885.8

第51期11835.76

第52期11785.73

第53期11735.69

第54期11685.66

第55期11635.63

第56期11585.59

第57期11535.56

第58期11485.52

第59期11435.49

第60期11385.45

。。。。

第112期8783.65

第113期8733.61

第114期8683.58

第115期8633.54

第116期8583.51

第117期8533.47

第118期8483.44

第119期8433.4

第120期8383.37



大家都知道等额本息的优势就是一开始还款低于等额本金，同时因为月固定还款金额，比较好记，不容易还错。从第54期开始，也就是4年半的时候，等额本金的月还款金额开始低于等额本息。



1.从第四年半的时候开始，等额本息的月还款金额已经开始高于等额本金，就是说从第四年半的时候开始，等额本息的优势已经失去了，你的月付出和总付出都在增加，但多出的金额总的100万贷款加利息这个大盘子里不算啥。

2.而且在任何时间想要还清贷款，等额本息的总计支付给银行的金额总是高于等额本金的，这也是为什么银行默认会让你选择等额本息的原因。

3.就综合结果来看，如果还了10年才还清，等额本息一共也才比等额本金多还了4.2万的样子，并不多，但第一年等额本金就多还了2.8万，第二年等额本金多还了接近5万，但在总的付出里面相差只有4.2万的样子，综合性价比看的话，还是等额本息占优势。

4.如果要真的要算数字，讲究性价比的话，选择等额本息在第5年一次性还清，是最省钱的方式。

5.所以，10年期贷款的朋友不用太纠结，等额本息和等额本金综合性价比差别不大，赶紧赚钱是正事，那种方式也吃亏吃不到那儿去。

6.如果是打算贷上一两年就会还清了，选择等额本息是比较好的选择。一开始的还款压力小点，共计支付给银行的钱也相差不大一开始，第三年的总差距也才不到1万元。