贷款利息的计算方法
1.定期结息的计息方法
　　定期结息是指银行在每月或每季度末月20日营业终了时，根据贷款科目余额表计算累计贷款积数(贷款积数计算方法与存款积数计息方法相同)，登记贷款计息科目积数表，按规定的利率计算利息。定期结息的计息天数按日历天数，有一天算一天，全年按365天或366天计算。算头不算尾，即从贷出的那一天算起，至还款的那一天止。在结息日计算时应包括结息日。商业贷款，首付最低3成，指的是总放款*30%，那么剩下的70%，即7成，是需要贷款的。
你截图里面说的按揭成数3成，是指你按揭贷款的是房款的30%，说明你首付要7成。
另：贷款也是有门道的，首套房贷款，商贷基本按照国家基准利率走，但不同银行的利率优惠不一样，可以多咨询以下，争取多一点优惠。一般银行利率9折-95折是很正常的。经过半个月发酵，春节前出炉的房贷新政陆续落地。

福建、四川、长沙、杭州、重庆等地的二三线省市，多家银行已执行“两成首付”。但大部分银行尚未全面实行新政，继续执行25%的首套房最低首付比例。

多位银行人士预计，今年银行的个人房贷投放将加大。

两成首付，银行“因地施政”

2月2日，央行和银监会联合发布房贷新政，规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭的首套房，首付款原则上最低比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。同时，二套房的首付款最低比例，也从40%降至30%。目前，全国仅剩北京、上海、深圳、广州和三亚5个城市“限购”。

“我们现在首套房最低25%的首付，非主城区楼盘的可以申请两成，利率最低八五折。”中信银行成都地区一位客户经理表示。

新政出炉不久，包括浙商银行、招商银行福建分行在内的部分银行机构，随即发布执行新政通知。截至目前，建设银行、中国银行、民生银行、中信银行、浦发银行等，在个别省份也已“因地施政”。

这是央行继2015年330、930两次“房贷新政”之后，第三次下调首付款比例。在本次房贷政策调整中，银行在不同省份的分支机构，反映速度差异明显。

其中，在福建、四川、长沙、杭州、重庆等二线省市，多家银行已陆续执行“两成首付”。而利率水平，还需根据借款人的信用状况、还款能力等综合考量。

一位大型股份行人士指出，“经济形势和市场需求有区域性特点，需要按照实际情况实施。总行只是制订了框架性政策，具体要由各个分行评估风险，落实细则，所以调整时间也不一定一致。”

实际上，目前大部分银行尚未全面实行新政。

“分行通知还没发，如果其他行都20%的话，我们应该也会降，具体时间无法估计。”江浙地区一位农商行信贷人士称。

东莞地区一位银行个贷经理指出：“有些片区房价上涨太快，银行担心风险，就算有了新政通知，这些片区两成首付的可能性也不大。”

银行或加大个人房贷投放

对银行而言，经济下行周期里，个人房贷业务整体不良率较低，或成为2016年的业务重点之一。

“年前总结的报告中，行里非常鼓励和支持个人按揭类业务，是个人消费贷的重点。虽然利润没有其他消费性贷款高，但风险容易把控，是难得的优质资产。”广东地区一位小型银行个人金融部人士透露。

建行东南地区一个支行行长亦表示：“今年我们鼓励大力拓展房贷业务，会将更多信贷资源投入。现在额度很充足，主要看市场需求。”

央行下发的2015年第四季度货币政策执行报告显示，去年全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额21万亿元，同比增长21%；全年新增房地产贷款3.6万亿元，同比多增8434亿元。其中，个人住房贷款余额为13.1万亿元，同比增加23.9%，比上年末高6.3个百分点。

银行对个人住房抵押贷款的青睐，在2016年1月的金融数据中更为明显。

2016年1月，主要为房贷的“住户部门中长期贷款”增加4783亿元，创下了单月历史最高值，甚至超过了“四万亿”时期的2009年的房贷单月峰值。

一个市场共识是，“去库存”将成为未来几年房地产行业的基调。2016年中央经济工作会议上，已将化解房地产库存作为2016年的五大重要任务之一。

中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈指出，考虑到当前房地产市场供求格局发生根本改变，居民住房消费更趋理性，尤其是首次购房者的需求数量有所减少，房地产新政不会带来房地产价格的过快上涨。

不过，一线城市仍在“限购”行列，对于去年房价上演了疯狂上涨行情的深圳市。有深圳地区银行人士表示，房贷业务需谨慎介入。
事实上，对于房贷的了解程度，可以分为三个Level：

1、从未房贷，不了解

2、有过房贷，知道等额本金与等额本息两种方式的区别

3、运用数学力量，计算过还贷最优解



大部分人应该属于Level1和2，只有极少数人达到Level3。大部分人也许会认为等额本金比等额本息合算，毕竟能少还很多利息，但事实上笔者要告诉大家的是30年等额本息才是最合算的。今天，就让我用一些稍微复杂点的计算来证明一下。选取背景为房贷总额上限200万，基准利率4.9%，纯商业贷款。





1case1：月收入不多且需要顶格贷款

其实在北上深等高房价地区，大部分年轻购房者是符合这种情况的，能够提供的首付有限，工作不久月收入也不高，只能顶格贷款且拉长还款年限至30年。右下图计算结果可得，选择等额本息虽然比等额本金多还34.7万元利息，但优点是压力小，毕竟刚开始还款时比等额本金少了3107元。





结论1：对于月收入不多且需要顶格贷款的个人，30年等额本息是最优解。





2case2：需要顶格贷款但月收入可观

符合这种情况的大多是青年才俊，有的是家庭可提供首付少，有的是希望用自己的努力购房。这时候其实可以简化为长年限等额本金还是短年限等额本息的问题。

假设每月可用于还贷的资金为15000元左右。经过计算得到结果如下图，可以选择16年的等额本息或者24年的等额本金。





那么根据上图的计算结果可以得出16年等额本息所还利息更少

结论2：需要顶格贷款但月收入可观且不提前还款的情况下，选择短时间等额本息



但是这种情况还是不够全面，毕竟大部分人会提前还款，且还贷满一年就不需要罚息了。这时候，就需要分别计算提前还款时，已经累计偿还的利息和本金。







如上图所示，在第9个月时，16年等额本息共还利息72478.69元，首次低于下图所示的24年等额本金所还利息72479.17元。







不仅如此，16年等额本息在9个月时已偿还本金62956.69元，大于24年等额本金的62500.00元。但是，能在9个月内提前还款的人估计少之又少。同时，这也是在1年内提前还款需要罚息的原因。

结论3：需要顶格贷款但月收入可观且提前还款的情况下，选择短时间等额本息。