好多朋友老让我聊聊房地产的事儿，大多数朋友是让我预测一下这个什么房产，涿州房地产行业是往上走还是往下走，还是持平，预测一下走势。呃，其实说实话，用一把尺子量全国的房地产市场是很难量的，精准的，因为每个地方的消费习惯，消费水平，乃至我们的整个的消费力都是有区别的，所以呢，有的地方可能长，有的地方可能跌，有的地方可能补涨，有的地方会像这个叫什么回光返照一样，最后再挣扎一下，有多种多样的场景，也描述不清楚。
咱呀，站在房地产这个行业的外头，咱看一看这个行业，找出它的大规律来，就是他的大周期是什么样子的，然后你再去套你的小周期，你就能自己推断出来房地产行业是涨还是跌，还是停，你自己就会判断，我们国家在上世纪90年代之前是靠国家来分配住房的啊，我是指城镇，农村呢，还是农民自己盖房子住，到90年代初的时候，我们开始所谓的房产改革，就有了商品房的概念。从上世纪90年代初到现在，大概30年的时间，这30年的时间，房地产经过了一个从零到一一到100，现在可能200还是250，不知道。大家都觉得房地产呢，可能从宏观政策上开始约束一下他，调整调控一下他，不让他在那种像一个这个这个野牛一样的疯狂的奔跑。但是这30年的时间，大家想没想是通过什么诱发的房地产的飞速增长，大家仔细想一想就会发现，这里边有一个底层规律，住房对于有些人来说是刚需，刚需就是没有他不行，但是好像没有人住在马路上，多数人都有自己的住房，不管是买的还是租，是有车可订的，那这个刚。需理论上基本都能满足了。那为什么目前房地产要做供给侧改革呢？就是供大于求的呢？其实这种供大于求还是结构性的供大于求。大家想一想，我们对房地产的需求，尤其最近这十几年的时间，这种高速的增长其实是被需求出来的，也就是被刚需。我们被某一种力量所左右，告诉他说你要改善住房，没房的要赶紧买房，我们有各种调控政策等等，越调控越紧张，越调控越涨价，大家发现没有这个规律了，就是我们这个需求其实是被被某种力量给创造出来的需求，那那这种需求是怎么创造出来的呢？从90年代初房地产改革到现在这30年当中，我们大多数的地方的财政是土地财政，也就是说靠土地的出让换取财政收入，然后在用于国计民生。这种模式发展到现在，大家都意识到了一个问题，就土地越来越少，而末端的房地产的需求可能也相对来说在下降，那靠土地财政就有点儿力不从心了，吃不饱饭了，那怎么办呢？于是我们在最近的又推出了一个房产税。你看这个节奏把握的就特别好，我们把土地财政作为地方经济发展的一个主要的原动力，当这个原动力的能力下降的时候，我们就开始调整，把原来交易行产生的收益买土地，不是交易型变成什么？变成对不动产的税收政策。那我们预测一下，你看现在房地产经历了30年，我个人预测对现有的房地产行业应该有保持20年以上的房产税的征收，说那这30年加上20年以后，50年以后会出现什么情况呢？我再预测一下，再过20年以后，就是我们在前30年盖的房子，再过个二三十年以后，你会发现这房子质量啊，好像就已经折旧得差不多了，这个时候房子的残值除了个别地段以外，可能会越来越低了。
涿州房地产行业是往上走还是往下走还是持平：
涿州房地产我认为第三个阶段，我们的宏观政策上一定会降低，比如这个房子已经存续50年了，50年以上的房子可能不收房产税，那干嘛呢？一定收交易税，并且这个交易税会越来越大。对50年以上的房子呢，再过个十年20年，咱们不是70年的那个所谓的产权吗？这房子我估计寿命也到了，那个时候又面临着新的一波房地产的行情，就是游览，但是内波房地产的行情。可能是新一代的住房，2.083.08还是4.08，什么物联网，互联网概念，可能智能家居等等这些东西就都进来，大概的周期就是这么一个周期啊。我一直在想，为什么我们住宅的这个产权是积累，我觉得是不是有经济学家研究，第一这70年这房子也该他了，
涿州房地产第二个70年可能是一个房地产行业的一个大的周期，该升级换代。所以呢，我在这儿摸到这几句，是告诉大家，我们看房地产这个行业，不能看一个城市的房子涨价还是跌价，一定得看整个房地产在中国国民经济当中这个大的环境下的，它的周期性的运行，前30年已经运行完了，高速发展这个过程当中已经运行完了，靠出让土地支持的地方财政收入，这个方式已经该调整了，于是我们推出了房产税，说你把土地通过钢筋混凝土变成了房子，我开始通过房子在维持地方财政，那房子到一定程度开玩的时候我让你卖，就跟股票一样，成仙股了，对吧？那个时候你卖你有几个钱呢？但是我就想维持一个较高的交易税收，在最后搁一把，那房子70年以后就进入下一个大的周期，我建议朋友们思考一下我刚才说的这个大周期的规律，你可以套一下你目前所处的那个城市，处于哪一个阶段，你不用看房产的规律，你看当地经济的发展模式是什么样子，如果还是靠土地财政来维持的，记住房子一定涨价，你看如果土地财政已经开始下滑，在往下走的时候，记住房产税一定是当地财政的主要收入之一。
涿州房地产第三个阶段我们目前还没到，你可以做一个预判，你就知道该买房买房，留房还是存房，你自己去就能做出一个精准判断。房地产是我们被创造出来的一个需求，很多人给他惯一个刚需的名义，其实是为了。经济的发展创造的一种业务模式，我们大多数人把自己辛辛苦苦挣来的钱存到银行里，给一个点的利息，两个点的利息，然后我们再花上比一个点、两个点的利率高的利率再带出来。我们没钱买房的时候，就一定有人告诉我们说，没事儿，你买吧，我借给你钱。
