夫妻双方闹离婚，现有房产一套（房子为二手房），车一辆。房产先是由原房主委托第三人代理出售房屋，并与男方签订房屋买卖合同，之后，原房主出具一份转让和授权委托，被转让人和被委托人均为男方。之后，夫妻登记结婚。婚后，办理了房屋过户手续，并贷款。房屋过户时银行尚有25万贷款没有还清。办理过户后，将房屋贷款增加到了45万，是以房屋作抵押贷款的。多带出来的20万中，18万元用于购车，2万元用于生活消费。房屋购买和过户时价值50万元，现价值100万。车辆现价值10万元。贷款后，共同还款本金10万元，利息15万元。房产证是男方的名字，借款人为男方，女方为共同抵押人。以上所述有相关证据。问题一，除共同还款部分，该房产是否可以认定为男方婚前财产。理由和依据。问题四，婚前房产的首付额度是否影响房产分配？办理过户时曾有对房屋的评估。房产查封后，房产不能转让和抵押，如果法院最终判决你承担责任，法院将会对你查封的房产进行拍卖，所以要对查封房早点处理。[立德担保]正规担保公司，有多年办理查封房经验，有特别成立的法务部团队，专业办理查封房，全程垫资解封贷款办理查封中的房产其产权是被冻结了的，无法办理银行贷款的抵押登记，所以就无法办理贷款，解封后是可以办理贷款的。
银行贷款对房屋要求：
（一）房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件（查封冻结的房屋是不能交易的），可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押；
（二）房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年；
（三）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证；

1、从民事案件案由角度看



根据《民事案件案由规定》的规定，所谓确权一般是指物权确认纠纷（所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷、担保物权确认纠纷）、共有权确认纠纷。



2、从实体法角度看



从实体法角度看，所谓确权一般是指不动产或动产的真实所有权人（注：以所有权为例）和“公示”（如登记）的所有权人不一致，真实的所有权人要求法院确认其为真实的所有权人，并意图依据生效的法律文书变更错误的公示。



根据《物权法》的规定，登记的所有权人和实际所有权人不一致的情形主要是因继承、合法建造等原因导致的。



（1）《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《物权法解释一》第2条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第7条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”人民法院、仲裁委员会的导致物权变动的法律文书或者人民政府的征收决定等生效时，物权就已发生变动，但是不动产登记簿可能还没有做变更登记，这就产生了实际的权利人和不动产登记簿记载的权利人不一致。这里需要注意的是，其实该条规定中的“人民法院、仲裁委员会的法律文书”是概括性的规定，和《物权法》第29条、第30条并非并列关系，《物权法》第29条、第30条才是真正的导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致的具体原因的列举。因此，并非所有能导致物权变更的法律文书生效都会直接导致不动产所有权变动，比如，法院判决房屋卖售人配合房屋买受人办理过户手续，判决生效后过户前，房屋的所有权人还是房屋卖售人，因为这是一个房屋买卖合同纠纷，本质上是债的纠纷，而非所有权确认纠纷。但是，《物权法》第28条中的“人民政府的征收决定”、《物权法解释一》第7条规定的情形，倒是和《物权法》第29条、第30条是并列关系，是导致物权变动的具体原因，也是导致真实的所有权人和登记的权利人不一致的原因。



（2）《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承或者受遗赠开始时，不动产所有权就发生了变动，但是登记簿可能还没有发生变更，这就导致不动产登记簿记载的权利人和实际权利人不一致。



（3）《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述事实发生时所有权已经发生变动，但是不动产登记簿上可能还未登记，这也会产生不动产登记簿记载的权利人和真实的所有权人不一致的情况。


当然，除了上述列举的情况导致的真实的权利人和登记簿记载的权利人不一致外，还有其他的情形，如夫妻共有的房产只登记了一方的名字，另一方可以要求确认其是房屋共有人。



（4）对动产而言，占有人和实际所有权人不一致的情形，最常见的就是动产的租赁和借用等。



需要特别注意的是，确权诉讼是物权纠纷，不是债权纠纷。因房屋代持、房屋买卖、离婚协议对房屋归属的约定等发生的纠纷本质上是债权纠纷，不是物权纠纷，不是确权纠纷。



二、确权之诉和强制执行竞合的处理



《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”根据该规定，如果当事人要求确权的财产已经被执行局（因另案）查封、扣押、冻结的，则应当按如下方式处理：



1、确权诉讼审判中：（1）当事人诉请确权的财产被查封、扣押、冻结，但尚未被处置（如司法拍卖）的，确权诉讼中止；（2）当事人诉请确权的财产已被执行局处置的（如已被司法拍卖），应当撤销确权案件；（3）如果执行局解除了对当事人诉请确权财产的查封、扣押、冻结，则确权诉讼继续进行。

相对于目前较高的房价，通过司法拍卖可能会“捡漏”到一套可靠的房产，成为一些人买房的首选方式。但参与网络司法拍卖，如果竞拍成功，就要一次性付清拍卖款，不少人只能望”房“兴叹。不过，最近郑州市二七区法院在司法网拍中试行个人按揭贷款，竞买者竞买成功后，可以贷款买房子。



“我一直想通过司法网拍买套房子，但以前需要一次性付款，只能望”房“兴叹，现在可以贷款了，我又把这件事重新提上了日程，这不，最近我正在关注二七区法院在网上公示的一处房产，准备出手竞拍……”刘先生兴奋地说。



那么，郑州市其他城区法院实施情况如何?能否贷款购买网拍房呢?连日来，记者与各个法院联系了解到，二七、中原、高新等法院均已施行网拍房的贷款。























解惑

替市民为司法拍卖房“四问”




第一问法院司法拍卖的房产是从哪里来的?



司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。比如法院判决老张偿还老李50万元，但老张却逃避执行，不予配合。法院查到老张名下有一处房产，通过相关程序，就可以对这处房产进行司法拍卖，卖出的钱，补偿给老李50万，此案就可执结。



第二问法院司法拍卖房是否受整体限购政策影响?



记者查询了解到，司法拍卖房是否受限购政策影响，各地做法不一。比如西安在今年出台的房地产市场调控政策中明确提出，通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房等不受本通知规定限制;但北京、广州等地则要求“司法拍卖房”限购，这也是根据当地实际情况而决定的。



那么，郑州情况如何?高新区人民法院执行局负责人介绍，目前郑州地区法院司法拍卖的房产不受限购政策影响，只要是有淘宝账号的用户都可以参加淘宝竞拍，也都可以贷款购买。



第三问司法拍卖房的过户手续咋办?



高新区人民法院执行局负责人介绍，司法拍卖的过户手续是在法院确认房屋拍卖成交后，出具过户相关文书就可以去房管局协助过户。与普通二手房过户相比，法院过户拍卖成交房屋具有强制性，而普通的买卖二手房不具有强制性。



与普通二手房相比较，司法拍卖房过户也存在缺点。惠济区人民法院执行局法官高爱平提醒，司法拍卖房转让登记手续需由买受人自行办理，交易过程中产生税费由买受人承担。个别司法拍卖房虽然总价远远低于市场价，但可能有较高的税费，需要竞买人提前咨询了解。



此外，普通的二手房买卖，水、电、煤气、物业等各种费用的缴纳，需要卖方结清，但由于司法拍卖房的特殊性，上述费用需要买受人自行处理。



第四问购买司法拍卖房会不会有啥风险?



中原区人民法院执行局局长张宏宇介绍，贷款提高了成交率，为竞买者带来了很多便捷，但需要提醒的是，有些拍品存在着拍卖瑕疵问题，法院上传拍品的时候会注明拍品的瑕疵问题，同时也会组织一个统一时间，带领竞买者实地看样。



高爱平介绍，司法拍卖公告中，对于所拍卖房屋是否被查封、抵押，是否正在被租赁等都有着详细的描述，如购买被查封、抵押的房屋的，办理相关解除手续需要一定时间，办理权属变更登记的时间会延长，不能做到“即买即住”。如购买的房屋正在被租赁，则“买卖不破租赁”，是否续租由买受人自行决定。



此外，竞买者最担心的一个问题是，买了房，原房主不愿意走，怎么办?别担心，各级法院目前正在开展各项执行活动，腾房故事每天都在发生。



买了房，原房主不愿意走，怎么办?看看下面法院的腾房故事!



案例1：擅自撕掉法院封条，他被依法拘留



高新区人民法院有一例涉及案款两亿多的执行案例，是该院目前案款最多的案件。近日，法院依法前往查封被执行人某投资集团有限公司名下位于郑东新区景峰国际办公楼1-7层的房产。虽然前期粘贴过查封公告，但被告公司职员擅自撕毁封条，破坏门锁，在一楼内存放大量酒水。随后，法院执行干警立即前往将撕封条者拘传法院，依法拘留。最终，公司委托律师前往法院承认错误，并承诺把存放的酒水三日内全部搬完。



案例2：搬出90岁父亲试图阻挠，最终还是被法理说服



前不久，二七区人民法院执行局在一次腾房过程中，遇到了将坐在轮椅上的90岁老父亲“搬”到门口，试图阻碍法院执行的情况。当日，二七区人民法院执行局执行一庭副庭长毛建带领干警们冒雨开展腾房工作，被执行人孟某拒绝搬迁。为了不激化矛盾，毛建没有立即采取强制措施，而是动之以情、晓之以理，不厌其烦做孟某及其家人的思想工作。经过近两个小时的努力，孟某终于认识到自己的过错，并同意配合法院腾房。